Итоги 2 квартала 2018 на рынке жилой недвижимости России!

Итоги 2 квартала 2018 на рынке жилой недвижимости России!

После положительной динамики в начале года по итогам 2 квартала на вторичном рынке остановились и рост цен, и увеличение числа сделок. Число сделок на рынке новостроек, напротив, продолжает уверенно увеличиваться.

Во 2-м квартале 2018 года активное восстановление вторичного рынка (увеличение числа сделок и рост цен предложения), которое наблюдалось в начале года, вновь сменилось стагнацией. Из 66 ключевых локальных рынков (столиц субъектов Федерации с численностью населения более 200 тысяч жителей) по итогам апреля-июня 2018 в 35 городах цены по отношению к предыдущему кварталу снизились, в 31 городе наблюдался рост (см. табл. 1). В конце марта 2018 года аналогичный показатель (динамика цен к предыдущему кварталу) распределился следующим образом — рост в 44 городах, снижение в 22 городах. Продолжается восстановление цен в Москве и Санкт-Петербурге. По итогам апреля-июня средняя цена квадратного метра в существующих домах выросла на 0,6% в Москве и на 0,9% в Санкт-Петербурге (по сравнению с январем-мартом этого года). В годовом выражении рост составил +6% и +9% соответственно.

В городах-миллионниках во 2 квартале цены на вторичке выросли только в Уфе, Красноярске, Казани, Новосибирске (в столице Сибири цены росли быстрее всего +3,0% по итогам квартала). В 9 городах зафиксировано снижение цен, наиболее заметное в Омске (-5,0%). В группе городов с населением от 0,5 до 1 млн жителей выделяется только 9-й% рост цен в Краснодаре (связан с сезонным фактором). Еще в 5 городах (Иркутске, Кирове, Барнауле, Липецке, Оренбурге) цены предложения подросли, но заметно меньше (от 0,1 до 3 процентных пунктов). В городах с населением от 0,2 до 0,5 млн жителей наблюдается разнонаправленная динамика. Наиболее заметный рост в Чебоксарах, Саранске и Ставрополе (около 3%), наиболее ощутимое снижение зафиксировано в Туле, Владимире и Калуге (на 6-7%).

Число сделок на вторичном рынке (общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения) по итогам января-мая 2018 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года практически не изменилось (3,25 млн регистрационных действий с жильем в январе-мае 2018 году против 3,24 млн в аналогичный период 2017 года). В общем объеме сделок растет доля регионов-лидеров. Год назад в 10 ключевых субъектах Федерации было зафиксировано 36% регистраций сделок с жилыми помещениями, в этом году уже 39%. Из 13 регионов, где есть города-миллионники, число сделок выросло в 8 субъектах Федерации. Сильнее всего (на 10%) в Татарстане и Башкирии. Падение зафиксировано лишь в Пермском крае (-12%) и Челябинской области (-1%). По 2 субъектам Федерации, столицами которых являются города-миллионники (Воронежской области и Красноярскому краю) данные за текущий год нельзя сравнивать с прошлогодними из-за изменений в методике статистического учета региональных подразделений Росреестра.

Число сделок на первичном рынке по России в целом за январь-май 2018 года выросло на 12% (см. табл. 2). Из субъектов Федерации, где в этом году было заключено значимое число ДДУ (более 1 000 договоров) наибольший рост зафиксирован в Тюменской, Оренбургской, Ростовской областях и Алтайском крае (более, чем на 60%). Статистика по Москве и Санкт-Петербургу также демонстрирует уверенный рост числа регистраций (+46% и +54% соответственно). В столичных регионах сохраняется тенденция по перетоку покупателей из пригородов в центр агломерации. Активность покупателей снизилась и в Московской области (-5%) и в Ленинградской (-20%). Сильнее, чем в Ленинградской области число сделок на рынке новостроек из значимых рынков сократилось только в Орловской области (-28%).

В Москве число сделок на вторичном рынке (договоры купли-продажи) росло по отношению к показателям прошлого года в каждый из месяцев 1 полугодия. Это связано с переходом процентных ставок по ипотеке ниже психологически важного 10-го% рубежа, а также с сокращением разрыва между ставками для строящегося и готового жилья. Все это позволило покупателям, совершающим сделку с привлечением банковского финансирования, спокойно выбирать между вторичкой и новостройками, тогда как в прошлые 2-3 года разница в условиях по жилищным кредитам, по сути, выталкивала многих на первичный рынок. Тем группам покупателей, которым квартира нужна «прямо сейчас», весной 2018 предложения на вторичке часто могут быть интереснее по цене и локальным факторам местоположения. Кроме того, сейчас велико предложение на вторичке в недавно сданных домах (по сути, тех же новостройках), где часть собственников из числа купивших на котловане или спасавших свои сбережения зимой 2014-2015 гг., продает квартиры по ценам ниже, чем готовые лоты от застройщиков на первичном рынке.

В регионах закрепить успешные показатели зимних месяцев вторичному рынку пока не удалось. В апреле-июне число регистраций прав на жилые помещения по сравнению с прошлым годом практически не изменилось, а цены даже несколько снизились. Это связано с тем, что конкуренция за покупателя между вторичкой и новостройками там в самом разгаре. Если в Московском регионе многие впервые покупали квартиру в строящемся доме на фоне антикризисных предложений застройщиков в 2015-17 гг., то в большинстве региональных центров такие сделки начали совершаться лишь с возобновлением роста реальных доходов населения в последние несколько кварталов. Поэтому пока в регионах растет число регистраций ДДУ, но не увеличивается число сделок на вторичном рынке. 

Дальнейшая динамика рынка зависит как от макроэкономической ситуации, так и от внутрирыночных факторов. Пик кризиса (2015-2016 гг.) рынок жилья прошел за счет удачной программы субсидирования ипотеки, снижения цены входного билета; в Москве дополнительным фактором роста стало начало освоения промзон ближнего пояса, а на рынках Санкт-Петербурга, Краснодарского края, Тюменской области - рост числа  межрегиональных сделок. Восстановление рынка в 2017—-1-й половине 2018 года произошло, прежде всего, за счет снижения ипотечных ставок. Указанные выше драйверы роста рынка, де-факто, исчерпаны, так как снижать метражи квартир (и цену лота) дальше некуда, вероятность улучшения условий по ипотечным кредитам в ближайшие кварталы не так очевидна (снижение ключевой ставки ЦБ на фоне ужесточения санкций и роста геополитической нестабильности остановилось). Фактором нового этапа роста рынка может стать лишь возобновление увеличения реальных доходов населения.

Распределение активности покупателей между первичным и вторичным рынком будет зависеть от модальности реализации постепенного ухода от реализации новостроек по ДДУ. С одной стороны, часть покупателей может отреагировать на рекламные кампании застройщиков, ориентированные на то, что «дешевых новостроек на котловане больше не будет и покупать надо сейчас». С другой стороны, проблемы у заметных игроков рынка (в частности, второго по объему строящегося жилья девелопера в Московском регионе) может увести часть покупателей на вторичный рынок, где можно с меньшими рисками купить квартиру в недавно сданном доме. По состоянию на конец июня более вероятным выглядит первый вариант с повышением активности застройщиков и связанными с ней ростом числа сделок на рынке новостроек и стагнацией на вторичке. В мае-июне в разы выросло число полученных разрешений на строительство (к примеру, в январе-июне 2017 года в Москве было выдано 116 разрешений на строительство многоквартирных домов и апартаментов, а в этом году 191 аналогичных документов (несмотря на декларируемое ужесточение требований к качеству документации).

Поправки к закону о долевом строительстве, принятые в трех чтениях в Госдуме, хотя и ужесточают ряд аспектов операционной деятельности девелоперов, но пока не содержат точной даты прямого запрета продажи квартир по ДДУ. Фактическое банкротство одного из крупнейших застройщиков Московской области также пока не сказалось на потребительской уверенности. Во всяком случае, по итогам мая спрос в Московской области оказался на уровне апреля (несмотря на традиционное сезонное снижение на 10-15%), а спрос в локациях, где расположены остановившиеся стройки просто перераспределился к конкурентам.

Табл. 1. Динамика ключевых показателей вторичного рынка по крупнейшим городам России в 2016-2018 гг.

		Средняя цена кв. метра, тыс. руб.					Изменение цены кв. метра, %
Город	Численность населения, тыс. жителей	2016 квартал 2	2017 квартал 2	2017 квартал 4	2018 квартал 1	2018 квартал 2	к предыдущему кварталу	к аналогичному периоду 2017	динамика по числу регистраций прав на жилые помещения (данные по региону)
Москва	12381	190,5	184,4	193,1	194,2	195,3	0,6%	5,9%	7%
Санкт-Петербург	5282	104,9	105,1	113,0	113,6	114,6	0,9%	9,0%	6%
Пермь	1048	52,8	52,0	51,7	53,3	52,7	-1,2%	1,3%	-12%
Челябинск	1199	41,7	40,2	41,3	40,3	39,7	-1,5%	-1,3%	-1%
Омск	1178	49,1	45,7	45,2	44,9	42,6	-5,0%	-6,7%	0%
Волгоград	1016	51,0	47,9	46,9	47,9	47,7	-0,5%	-0,5%	4%
Новосибирск	1603	60,9	63,8	60,9	61,5	63,3	3,0%	-0,8%	6%
Екатеринбург	1456	74,4	73,6	70,7	70,9	68,3	-3,7%	-7,2%	6%
Ростов-на-Дону	1125	61,9	64,3	60,7	62,7	61,1	-2,5%	-4,9%	6%
Нижний Новгород	1262	65,6	64,2	62,4	64,5	62,0	-3,9%	-3,5%	6%
Самара	1170	60,9	58,7	59,3	59,9	57,7	-3,6%	-1,6%	9%
Уфа	1116	62,9	61,3	64,5	64,6	65,2	0,9%	6,4%	10%
Казань	1232	68,2	68,0	67,7	70,1	71,0	1,3%	4,4%	10%
Воронеж	1040	46,0	46,0	45,0	45,3	45,0	-0,7%	-2,2%	н/д
Красноярск	1083	51,2	55,2	52,8	54,3	54,9	1,1%	-0,6%	н/д
Астрахань	533	42,5	43,2	41,0	40,9	39,2	-4,1%	-9,2%	1%
Махачкала	593	42,6	39,7	42,7	45,4	43,6	-4,0%	9,7%	-6%
Владивосток	607	85,2	85,0	91,0	93,5	89,9	-3,9%	5,8%	-7%
Томск	573	52,7	50,5	53,9	55,0	53,1	-3,5%	5,1%	0%
Саратов	845	42,3	38,6	41,2	42,0	40,6	-3,4%	5,1%	2%
Ульяновск	625	43,1	38,0	40,1	40,8	39,8	-2,4%	4,8%	-2%
Ижевск	646	47,0	48,0	45,1	46,7	45,6	-2,3%	-4,9%	-4%
Тюмень	745	59,1	55,6	59,1	60,0	58,8	-1,9%	5,8%	-13%
Кемерово	557	44,0	43,4	45,5	45,6	44,8	-1,7%	3,3%	-7%
Хабаровск	616	71,0	74,6	71,6	72,5	71,6	-1,2%	-4,0%	-25%
Рязань	538	48,8	44,3	41,4	44,4	44,0	-1,0%	-0,7%	-7%
Ярославль	608	52,5	48,1	49,6	49,5	49,2	-0,6%	2,3%	-2%
Пенза	524	46,0	44,4	44,9	44,4	44,2	-0,4%	-0,4%	-5%
Иркутск	624	62,0	62,7	58,5	59,3	59,3	0,0%	-5,4%	2%
Киров	501	45,5	42,0	43,6	43,8	43,9	0,3%	4,6%	2%
Барнаул	633	44,2	43,7	46,6	45,3	46,0	1,5%	5,2%	4%
Липецк	510	45,7	44,6	43,4	43,2	44,0	1,8%	-1,4%	-16%
Оренбург	564	47,2	42,6	43,1	41,8	43,2	3,3%	1,4%	5%
Краснодар	881	47,5	51,7	51,5	49,6	54,1	9,1%	4,6%	13%
Чебоксары	489	47,3	45,0	46,0	45,6	46,4	1,7%	3,2%	2%
Тула	485	58,6	57,6	55,8	58,8	54,2	-7,7%	-5,8%	6%
Калининград	467	59,9	60,1	53,8	57,5	55,9	-2,8%	-7,0%	5%
Курск	449	41,5	40,1	42,3	41,9	41,7	-0,5%	4,0%	11%
Ставрополь	434	39,7	38,6	41,4	40,1	41,4	3,3%	7,4%	8%
Улан-Удэ	432	45,1	47,6	45,9	47,8	46,8	-2,2%	-1,7%	-1%
Тверь	419	50,3	48,7	48,4	47,7	46,5	-2,6%	-4,6%	-54%
Брянск	407	40,8	39,5	36,3	35,7	35,6	-0,2%	-9,8%	-6%
Иваново	407	44,9	43,5	43,8	42,2	42,2	0,0%	-2,9%	-10%
Белгород	391	60,4	55,2	59,3	57,0	56,4	-1,0%	2,2%	-6%
Владимир	356	52,0	48,7	50,9	50,4	47,0	-6,7%	-3,5%	0%
Архангельск	351	60,0	63,5	61,3	63,1	61,8	-2,1%	-2,7%	-3%
Чита	347	41,0	50,2	51,7	50,3	50,1	-0,3%	-0,2%	4%
Калуга	342	59,5	57,7	58,5	58,4	54,6	-6,5%	-5,4%	7%
Симферополь	341	68,6	67,2	72,0	73,3	71,9	-1,9%	6,9%	36%
Смоленск	330	43,0	41,6	42,1	43,6	42,6	-2,4%	2,3%	-3%
Курган	322	42,6	38,7	35,4	39,5	37,3	-5,6%	-3,7%	2%
Орел	319	40,6	42,6	40,4	41,1	41,5	0,9%	-2,6%	-13%
Саранск	315	50,9	45,3	49,9	47,0	48,3	2,7%	6,6%	9%
Вологда	313	48,5	45,6	42,5	42,9	42,7	-0,6%	-6,4%	-4%
Якутск	308	71,0	70,6	72,9	62,9	63,2	0,4%	-10,5%	-7%
Владикавказ	307	44,9	46,0	42,1	43,4	44,1	1,6%	-4,1%	2%
Мурманск	298	54,0	50,8	50,6	52,0	50,2	-3,3%	-1,1%	-12%
Тамбов	290	45,9	43,8	44,5	43,6	44,3	1,4%	1,0%	5%
Петрозаводск	279	45,1	49,8	46,8	46,2	45,7	-1,1%	-8,2%	-9%
Кострома	278	46,8	41,9	43,7	45,1	43,0	-4,8%	2,5%	-48%
Йошкар-Ола	267	43,0	38,9	40,3	39,2	39,0	-0,5%	0,3%	-18%
Сыктывкар	245	54,3	51,2	55,0	57,4	57,4	0,0%	12,1%	-11%
Нальчик	239	48,2	46,7	50,6	47,9	47,8	-0,3%	2,4%	-14%
Благовещенск	224	50,8	53,6	58,6	60,7	60,0	-1,2%	11,9%	-14%
Новгород	223	45,9	51,6	42,2	43,8	43,0	-1,9%	-16,7%	-35%
Псков	210	45,8	37,8	40,1	39,3	38,5	-2,0%	1,9%	-3%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Табл. 2. Динамика числа сделок на первичном рынке (регистраций договоров ДДУ) по регионам России в 2017-2018 гг.

Регион	Зарегистрировано ДДУ, янв-май 2017	Зарегистрировано ДДУ, янв-май 2018	Динамика 2018/2017, %
Москва	25796	37 566	46%
Московская область	37231	35 309	-5%
Санкт-Петербург	20684	31 760	54%
Краснодарский край	17437	18 508	6%
Ленинградская область	15324	12 220	-20%
Новосибирская область	8919	9 526	7%
Ростовская область	5959	9 524	60%
Республика Башкортостан	5747	7 916	38%
Республика Татарстан	5419	7 216	33%
Свердловская область	4615	7 056	53%
Тюменская область	2847	6 174	117%
Самарская область	4788	5 086	6%
Пермский край	4116	4 842	18%
Рязанская область	3182	4 559	43%
Воронежская область	4480	4 516	1%
Нижегородская область	4160	4 100	-1%
Удмуртская Республика	2826	3 985	41%
Калининградская область	4343	3 896	-10%
Алтайский край	2255	3 697	64%
Ставропольский край	2687	3 095	15%
Чувашская Республика	2315	3 059	32%
Челябинская область	2930	3 051	4%
Иркутская область	2487	2 836	14%
Республика Крым и Севастополь	832	2 196	164%
Архангельская область	1615	2 185	35%
Тульская область	1624	2 087	29%
Кировская область	1861	1 913	3%
Вологодская область	1889	1 905	1%
Волгоградская область	1883	1 889	0%
Ульяновская область	1652	1 829	11%
Оренбургская область	1097	1 816	66%
Республика Саха (Якутия)	1538	1 785	16%
Ярославская область	1916	1 748	-9%
Владимирская область	1630	1 691	4%
Брянская область	1723	1 689	-2%
Калужская область	1560	1 566	0%
Саратовская область	1829	1 534	-16%
Пензенская область	1462	1 529	5%
Приморский край	1612	1 522	-6%
Тверская область	1352	1 502	11%
Кемеровская область	1088	1 296	19%
Республика Марий Эл	1334	1 269	-5%
Ханты-Мансийский АО	871	1 263	45%
Липецкая область	9512	1 243	-87%
Республика Коми	1075	1 186	10%
Республика Карелия	646	1 180	83%
Республика Хакасия	672	1 100	64%
Прочие регионы	20 107	15 309
РФ	252 927	283 729	12%