NAI Becar подводит итоги 2Q 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы!
Инвестиционная активность на рынке недвижимости Москвы осталась на уровне предыдущего квартала.
Это стало возможным благодаря двум крупным сделкам в офисном сегменте. Рынок офисной и торговой недвижимости продолжает отличаться низкими объемами ввода, что, в свою очередь, влияет на снижение уровня вакансии в обоих сегментах. 2 Q пришелся на проведение ЧМ-2018 по футболу, что позволило обеспечить высокую загрузку единовременно вышедших на рынок новых гостиничных проектов.
Инвестиции
Во 2Q 2018 года объем инвестиций в рынок недвижимости Москвы составил 32 649 млн. руб. (527 млн. долл.), что на 1% в USD и на 10% в RUB больше показателей предыдущего квартала, но в 2,5 раза ниже среднего квартального уровня за 2017 г.
Всего в первом полугодии объем инвестиций составил 1 050 млн долл. (62 410 млн. руб.), что в 2 раза ниже уровня 1 полугодия 2017 г.
Традиционно наибольшее количество сделок (80%) приходится на офисный сегмент. Так, чешская компания PPF Real Estate и американский инвестфонд Hines приобрели последнее офисное здание класса А площадью 33,6 тыс. кв.м в составе столичного МФК «Метрополис» за 8,4 млрд руб. Также была продана 3 очередь БЦ «Романов двор» площадью 7,88 тыс. кв.м за 3 млрд. руб.
Большое количество сделок в отчетном периоде пришлось на земельные участки: компания «Гранель» купила 1,5 га на Складочной улице за 1 млрд руб., ООО «Самолет две столицы» приобрел участок 1,6 га в пределах наб. Москвы-реки, Варшавского ш. и ТТК за 0,7 млрд руб.
Доля иностранных инвестиций во 2Q составила 26%. Всего же в первом полугодии объем сделок с иностранным капиталом составил 15%, что на 5 п.п больше по сравнению с первым полугодием 2017 года.
В 3Q 2018 года, по мнению аналитиков NAI Becar, объем инвестиций в случае отсутствия крупных сделок будет находиться на уровне 40-50 млрд руб.
Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar:
«В результате воздействия геополитических факторов (новых санкций США, ослабления рубля и высокой волатильности рынков) на рынке инвестиций Москвы второй квартал подряд зафиксирован спад. Из положительных тенденций можно отметить увеличение доли иностранного капитала по итогам первого полугодия на 15%».
Офисы
Во 2Q 2018 г. было введено 3 БЦ общей площадью 16,5 тыс.кв.м GLA: «РТС Свиблово», «Николин Парк», «ОГК в Щербинке», что позволило рынку вырасти на 0,1%. Все объекты приходятся на класс В+/В .
Всего в первом полугодии было введено 6 объектов общей площадью 45 тыс.кв.м. Этот показатель на 13% ниже результатов 1 полугодия 2017 г.
В отчетном периоде наблюдалось незначительное снижение средней арендной ставки в классе В+ (на 1%). В классах А, В и С средний уровень арендных ставок за квартал изменений не претерпел.
Уровень вакансии при этом за квартал упал во всех классах. Наибольшее снижение аналитики NAI Becar зафиксировали в классе А (на 0,5 п.п. или 2,6%); в классе В+ вакансия упала на 0,2 п.п. (или 1,5%) относительно 1Q 2017; в классах В и С - на 0,1 п.п. за квартал.
С конца 2017 г. уровень вакансии снизился: в классе А – на 2 п.п., в классах В+/В и С – на 0,3 п.п.
Среди крупнейших сделок аренды: «Транснефть–Технологии» арендовала помещения в БЦ Blue Tower и БЦ Red Tower («ВЭБ Арена») класса В+ (общая площадь - 12,7 тыс.кв.м); «Трансмашхолдинг» - 11,4 тыс.кв.м в БЦ «Ефремова,10» класса А; Ozon - 10,0 тыс.кв.м в БЦ класса А «Башня на Набережной» класса А.
При условии запуска заявленных проектов объём ввода в 3Q 2018 года может составить 130 - 145 тыс.кв.м, из которых около 60% придется на класс А. Однако высока вероятность переноса ввода объектов на конец 2018 г. Аналитики NAI Becar также прогнозируют коррекцию арендных ставок в классах А, В+/В в большую сторону на 1-3%.
Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar:
«Девелоперы только сейчас стали задумываться о возобновлении строительства новых офисных объектов. Соответственно, в перспективе 3-5 лет темпы ввода придут в норму. Пока же вакансия продолжает снижаться. Особенно сильно это ощущается в классе А. Но несмотря на это общая доля свободных площадей в Москве превышает миллион квадратных метров. Это означает, что спрос на операторов коворкингов будет стабильно расти».
Торговля
В отчетном периоде на рынок Москвы вышли 3 торговых центра совокупной площадью 82,1 тыс.кв.м (GLA). Среди крупнейших введенных объектов – суперрегиональный ТЦ «Каширская Плаза» (ЮАО, GLA – 71,0 тыс.кв.м). Также введены ТЦ «Петровский» (САО, GLA – 8,5 тыс.кв.м) и «Николин Парк» (ТиНАО, GLA – 2,6 тыс.кв.м). В целом рынок вырос на 1,2%.
В первом полугодии: на рынок выведено 7 ТЦ совокупной площадью 120 тыс.кв.м (в т.ч. ТЦ «Каширская Плаза» площадью 71 тыс. GLA ), что на 19% больше объёмов 1 полугодия 2017 г. Арендные ставки как для торговой галереи, так и для якорных арендаторов за квартал изменились незначительно - в пределах 0,3-0,7%. Динамика арендных ставок за 1 полугодие 2018 г. разнонаправленна: рост на 1,5% - для якорных арендаторов, снижение на 2% - для торговой галереи.
Вакансия продолжила снижение и составила 9%, сократившись за квартал на 0,5 п.п.
Наиболее активными арендаторами площадей свыше 1 тыс.кв.м выступили парки развлечений (2,5 тыс.кв.м – « Виртуалити» в ТК MARi; 2,5 тыс.кв.м– развлекательный центр в ТК «Рига Молл»; 2,3 тыс.кв.м - ZAMANIA в строящемся ТК «Акварель Пушкино»).
В 3Q ожидается открытие 4-5 ТЦ общей площадью 40 - 60 тыс.кв.м (GLA). Площадь отдельных объектов не будет превышать 18,0 тыс.кв.м GLA. Кроме того, существует высокая вероятность переноса ввода ТЦ на конец 2018 г.
Существенного изменения вакансии и ставок аналитики NAI Becar в 3 квартале не ожидают.
Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar:
«На первый взгляд может показаться, что торговый сегмент чувствует себя наиболее стабильно. Но за падением вакансии и увеличением арендных ставок стоит низкий объем ввода крупных объектов. Сегмент испытывает трудности, связанные с уходом покупателей в онлайн-торговлю. Малые ТЦ для обслуживания локальных потребностей, напротив, активно развиваются. Объясняется это просто: в спальных районах люди пока не готовы массово совершать покупки через интернет-площадки для удовлетворения своих базовых потребностей».
Склады
В первом полугодии на рынок вышли 9 складских комплексов совокупной площадью 156,6 тыс. кв.м. (-38% к 1 полугодию 2017 г.), из которых 81% приходится на класс А. Самый крупный объект – СК «Атлант-Парк» (класс А, 39 тыс. кв.м).
Снижение средних арендных ставок в отчетном периоде наблюдалось в обоих классах: в классе А падение составило 1,3%, в классе В –1,9%.
Что касается вакансии, что в классе А она увеличилась на 0,2 п.п. до 12,9%; в классе В показатель зафиксировался на уровне 4Q 2017 г. (10,3%).
Среди крупных сделок аренды: Auchan в СК «Южные врата» (53 тыс.кв.м), «Вкусвилл» в PNK Парк Северное Шереметьево (52 тыс.кв.м), DNS Retail в ПЛК «Атлант Парк» (39,3 тыс.кв.м),
До конца 2018 г. планируется ввод порядка 430 тыс.кв.м.
Снижение арендных ставок, по мнению аналитиков NAI Becar, остановится. Возможна незначительная коррекция в сторону повышения - до 3%. Также прогнозируется снижение уровня вакансии в обоих классах в пределах 1-2 п.п.
Дмитрий Тищенко, заместитель управляющего директора PM УК NAI Becar:
«За первое полугодие 2018 года на рынок Москвы вышло 157 тыс. кв.м. качественного складского предложения, что существенно ниже объёмов аналогичного периода прошлого года. И даже с учётом запланированных на 2 полугодие 428 тыс. кв.м. складов, объём ввода за весь 2018 г. окажется на 15% ниже показателей 2017 г. На текущий момент спрос на качественные склады довольно высокий, но перспектива рынка в площадях формата built-to-suit, поэтому риск высвобождения большого количества площадей и снижения ставок в уже построенных проектах существует».
Гостиницы
На сегодняшний день в Москве насчитывается около 430 качественных отелей (3-5*) на 49,3 тыс. номеров. Число международных операторов 13, под их управлением находится 62 отеля на 16,2 тыс. номеров (33%). Средний уровень загрузки, по подсчетам аналитиков NAI Becar, составляет 78% (+13пп. ко 2 кв. 2017 г.) при средней стоимости размещения в 7 646 руб./сутки (+12,5% к уровню 2 кв. 2017 г.).
За отчетный период на рынок вышли 19 отелей 3-5* совокупным номерным фондом 1210:
- DoubleTree by Hilton Hotel Moscow Vnukovo Airport 4* на 432 номера
- Brosko Hotel 4* на 130 номеров
- «Империя» 4* на 95 номеров
- Holliday Inn Express Moscow – Khovrino 3* на 171 номер
- ГородОтель 3* на 55 номеров
- 14 мини-отелей на 327 номеров.
В 3 квартале ожидается открытие 4-5 отелей на 1000-1200 номеров.
Евгения Гиль, руководитель дивизиона управления апарт-отелями NAI Becar:
«ЧМ FIFA 2018 значительно увеличил спрос на услуги размещения. Средняя загрузка отелей 3-5* в Москве составила 78%, что на 17 п.п. выше уровня 2017 г. Еще выше (85-90%) загрузка в сегменте бюджетного качественного размещения. В Москве востребованы средства размещения всех типов: отели, хостелы, апартаменты, квартиры, временные объекты, приспособленные под гостиничную функцию. Основная тенденция со стороны спроса – туристы самостоятельно подбирают бюджетные варианты размещения на онлайн-платформах (Airbnb, к примеру) и отказываются от бронирования классических отелей (с целью «погружения в среду»)».
Апартаменты
На сегодняшний день объем предложения составляет 10 012 ап. в 123 комплексах, в т.ч.: buy-to-live – 9 260 ап. в 114 комплексах (93%); buy-to-let – 752 ап. в 9 комплексах (7%).
В отчетном периоде объем нового предложения составил 1 104 ап. в 11 комплексах (что на 21% ниже уровня 1Q 2018 г.): «YE'S Технопарк» (комфорт на 988 ап.); «Нахимов» (комфорт на 588 ап.); «Tatlin Apartments» (бизнес на 130 ап.); «Cо Loft» (бизнес на 200 ап.); «Mos Yard Дубининская» (бизнес на 62 ап.); «Большая Дмитровка IX» (элит на 96 ап.); HILL8 (элит на 295 ап.), «Сомелье» (элит на 6 ап.), PLAY (премиум на 220 ап.), Magnum (премиум на 44 ап.), Ordynka (делюкс на 26 ап.)
Во 2Q произошло перераспределение предложения в сторону увеличения доли элит-класса за счет выхода новых проектов в премиальном сегменте: комфорт-класс - 20%, бизнес-класс – 52%, элит-класс - 28% (в 1Q 2018 года доля комфорт-класса составляла – 19%, бизнес-класса - 62%, элит-класса – 18%).
Аналитики NAI Becar отметили рост спроса на 13,5% с 1 квартала - объем 609 юнитов/ мес. (537 юнитов/мес. в 1Q). Основной спрос (74%) сосредоточен в бизнес-классе.
Средние темпы продаж в комфорт-классе составляют 4-5 ап./проект/мес., бизнес-классе - 7-8 ап./проект/мес., элит-классе - 1-2 ап./проект/мес.
В 3 квартале специалисты NAI Becar прогнозируют усиление конкуренции в результате выхода на рынок новых проектов. Динамика цен при этом останется стабильной.
Коворкинги
На сегодняшний день на территории Москвы и ближнего Подмосковья насчитывается 149 коворкингов (включая некоммерческие). Их совокупная площадь оценивается в 82 500 кв. м., из них на площади open space приходится 30 700 кв. м. Общее количество рабочих мест – более 12 350.
Во 2Q были запущены 7 классических объектов - Meeting Point White Gardens, Sreda, OfficeCube, Coworking-NIK, Enjoy, FreeDom Павелецкая и Профсоюзная, а также 2 специализированных коворкинга - Grasser и Wishnya (суммарная общая площадь всех открытых объектов – 6 500 кв. м).
Всего в первом полугодии открылись 17 коворкингов совокупной площадью более 16,5 тыс. кв. м, увеличив объём предложения на 26% (по площади) и на 20% (по количеству мест) к уровню конца 2017 г.
В классических коворкингах стоимость аренды в день составляет 900 рублей. В месяц эта цифра достигает за нефиксированное место – 11 950 руб., за фиксированное место – 15 850 руб. В специализированных стоимость рабочего места в день составляет 1450 руб. В месяц за нефиксированное место – 10 700 руб., за фиксированное место – 16 600 руб.
Константин Королев, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp:
«Рынок коворкингов Москвы продолжает достаточно активно развиваться, пополняясь новыми объектами различных форматов. Основной тренд последнего полугодия - увеличение средних размеров коворкинга и его вместимости. Самым большим спросом у арендаторов пользуются крупноформатные профессиональные коворкинги на 100 рабочих мест и более — такие площадки заполнены почти полностью. При этом минимальный запрос крупных операторов — потенциальных арендаторов или пользователей площадей в бизнес-центрах — находится на уровне 200–300 рабочих станций. Еще одна тенденция — увеличение плотности рассадки».
Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar: http://naibecar.com/research/