Рейтинг округов и районов Москвы по динамике цен на вторичном рынке в 2014-2018 гг.

Где выросли цены на жилье в Москве за последние 4 года? 

Где выросли цены на жилье в Москве за последние 4 года?

Рейтинг округов и районов Москвы по динамике цен на вторичном рынке в 2014-2018 гг. 

1 квартал 2014 года - последний из временных отрезков, в котором развитие российской экономики в целом и рынка жилой недвижимости Москвы в частности не находились под влиянием негативной макроэкономической и геополитической конъюнктуры. Аналитический центр ЦИАН проанализировал динамику цен на вторичном рынке по районам Москве за последние 4 года. 

Методика - сравнивались цены предложения в объявлениях, впервые опубликованных в 1 квартале 2014 и в 1 квартале 2018 гг соответственно. Не учитывались предложения в новостройках (в т.ч. в домах, сданных в эксплуатацию в 2014-2018 гг.); не рассматривались лоты с нерыночными параметрами объявлений, а также предложения в классе «де-люкс». 

Средние цены предложения на вторичном рынке в Москве за последние 4 года снизились на 2% (с 206,9 до 203,4 тыс. руб. за кв. м). Если убрать из рассмотрения предложения в верхнем сегменте бизнес-класса, то снижение еще заметнее -5% (с 185,1 до 175,2 тыс. руб.). В отличие от кризиса 2008-2009 гг., когда резкое снижение цен (на 30-35%) в его острую фазу сменилось плавным, но уверенным восстановлением (к началу 2012 года цены достигли докризисных значений), в 2014-2018 гг. средние цены по рынку в целом так и не начали расти после своего падения. Кроме того, уверенно говорить о том, что и снижение цен закончилось, пока не приходится.  

Если цены экспозиции последние 2 года практически не меняются, то поправка на торг продолжает расти, а, значит, цены реальных сделок снижаются. Другая особенность динамики цен в последние годы — разнонаправленные тренды для разных районов и сегментов рынка. Если в 2008–2012 гг. цены и падали и восстанавливались достаточно синхронно, то сейчас сильнее всего снижаются цены в дешевых районах, тогда как цены на более престижное жилье постепенно восстановились и даже пошли в рост. Т.о., кризис 2014-2017 гг. привел к росту ценовых диспропорций на вторичном рынке в Москве. Интересно, что в указанный период на первичном рынке, различия в ценах между районами и сегментами рынка, напротив, заметно сократились. 

Из 12 административных округов Москвы средние цены выросли лишь в ЦАО (на 8%) и в ЗАО (на 2%). В этих округах больше всего современного нетипового жилья; кроме того, за последние 4 года в этом сегменте и локации выросли не только цены, но число экспонируемых квартир. Часть из них, очевидно, связаны со сценариями продажи жилья в России с последующей сменой страны проживания. Эта категория собственников значительную часть трат осуществляет в валюте, поэтому при выводе этих квартир в реализацию они решили хотя бы частично компенсировать потери от девальвации рубля, повышая номинальные цены даже на падающем рынке. Еще одним фактором роста цен в ЦАО стало обновление общественных пространств и реконструкция пешеходных зон. Несмотря на все неудобства, возникавшие в процессе работ, их результат привел к улучшению качества городской среды в большинстве кварталов в центре города, что способствовало повышению цен экспозиции квартир со стороны собственников. Подросли цены и за счет тех предложений, где собственники включали в стоимость затраты на ремонт (который подорожал почти в 2 раза одновременно с девальвацией рубля). 

Сильнее всего снизились цены в Зеленограде (-14%), а также в традиционно наиболее дешевых и наименее престижных Восточном и Юго-Восточном округах (-11% и -10% соответственно). Падение цен в Зеленограде укладывается в общий тренд по снижению привлекательности среднего пояса Подмосковья (по своей транспортной доступности ЗелАО ближе именно к городам этой группы, а не к непосредственным соседям Москвы (Химкам, Реутову, Мытищам и пр.). Снизились цены на вторичном рынке и в Новой Москве. На 9% дешевле стали стоить квартиры на вторичном рынке в Новомосковском округе и на 5% в Троицком.  

То, что цены в более дешевых локациях снижаются быстрее, чем рынок в целом, объясняется не только тем, что в кризис сильнее сократились доходы менее обеспеченных групп населения, но и тем, что в этих районах в реализации находился очень большой объем предложения в новостройках. Квартиры в них выводились по ощутимо более низким ценам, у застройщиков было больше возможностей для проведения рекламных кампаний, ипотечные программы для них также были более привлекательны, чем для вторичного рынка. В результате собственникам квартир в существующих домах в Новой Москве или на востоке столицы приходится все сильнее снижать цены экспозиции, чтобы привлечь потенциальных покупателей. 

Табл. 1. Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке по административным округам Москвы. 

Округ 

Средняя цена кв. м в 1 кв. 2014, тыс. руб. 

Средняя цена кв. м в 1 кв. 2018, тыс. руб. 

Динамика, % 

Зеленоградский административный округ 

143 

123 

-14% 

Восточный административный округ 

177 

158 

-11% 

Юго-Восточный административный округ 

167 

150 

-10% 

Северо-Восточный административный округ 

191 

173 

-9% 

Новомосковский административный округ 

128 

117 

-9% 

Южный административный округ 

176 

163 

-7% 

Северо-Западный административный округ 

208 

195 

-6% 

Северный административный округ 

207 

194 

-6% 

Юго-Западный административный округ 

206 

194 

-6% 

Троицкий административный округ 

100 

95 

-5% 

Западный административный округ 

236 

242 

2% 

Центральный административный округ 

353 

380 

8% 

Источник: расчеты Аналитического центра Циан  

Из 136 муниципальных районов Москвы в 2014-2018 гг. средние цены на вторичном рынке выросли лишь в 22. В перечне районов с растущими ценами — почти все муниципалитеты в составе ЦАО, а также несколько локаций в других округах, где высока доля жилых домов, построенных в 2000-е гг. (Раменки, Очаково-Матвеевское, Донской, Тимирязевский, Покровское-Стрешнево). Также подорожала вторичка в нескольких периферийных районах Новой Москвы (Вороновское, Первомайское, Марушкинское), но это можно объяснить небольшим числом объявлений в них и эффектом низкой базы 2014 года. 

Сильнее всего упали цены в районе Внуково в составе Западного административного округа (на 19%). Этот район, входивший в состав столицы и до расширения её границ в 2012 году, в последние годы оказался окружен многочисленными новостройками Новой Москвы, что вынудило собственников квартир в существующих домах поселка при аэропорте интенсивно снижать цены. Похожая причина у сопоставимой динамики цен в поселении Воскресенское в составе Новой Москвы (-14%). Здесь конкурентами квартир в многоэтажках в бывшем поселке совхоза Воскресенское стали многочисленные новостройки в Коммунарке и на окраинах Бутово. В перечне районов-аутсайдеров также присутствует 3 муниципалитета из Зеленограда (Матушкино (-17%), Крюково и Савелки (по -14%)), а также несколько районов в пределах МКАД с минимальной долей современных жилых домов в структуре жилого фонда (Лосиноостровский, Измайлово, Вешняки).  

В отличие от всех предыдущих лет существования свободного рынка жилья в 2014-2018 гг. драйвером роста цен не стало даже открытие новых станций метро. Если стагнацию и даже снижение цен рядом со станциями МЦК и Большой кольцевой линии можно объяснить тем, что эти ветки прошли по районам, где новые пересадочные узлы кардинально не изменили транспортную доступность, то отрицательная динамика в муниципалитетах в зоне строительства новых радиусов на периферии (вдоль Дмитровского, Коровинского, Боровского шоссе) свидетельствует о том, что вклад других факторов в ценообразование (а именно, снижения доходов населения и конкуренции со стороны новостроек) оказался более существенным.   

За последние 4 года на 6-7% снизились цены в Солнцево и Ново-Переделкино (куда строится Калининско-Солнцевская линия), более, чем на 10% упала стоимость квадратного метра в Бескудниково и Дегунино (где в марте 2018 года были открыты новые станции Люблинско-Дмитровской линии). Из локаций, где за последние 4 года открылись новые станции цены выросли только в Раменках (+5%), но и там повышение цен было, в основном, связано с ростом цен в домах бизнес-класса, а не в предложениях в фоновой застройке.  

Табл. 2. Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке по муниципальным районам Москвы. 

Район 

Средняя цена кв. м в 1 кв. 2014, тыс. руб. 

Средняя цена кв. м в 1 кв. 2018, тыс. руб. 

Динамика, % 

Тверской район 

373 

447 

20% 

район Якиманка 

393 

465 

18% 

район Замоскворечье 

345 

399 

16% 

Мещанский район 

321 

367 

14% 

поселение Вороновское 

75 

86 

14% 

Тимирязевский район 

197 

215 

9% 

Донской район 

234 

254 

8% 

район Хамовники 

429 

457 

6% 

район Раменки 

304 

318 

5% 

район Очаково-Матвеевское 

221 

231 

4% 

поселение Первомайское 

87 

90 

4% 

Пресненский район 

355 

367 

4% 

Красносельский район 

278 

288 

3% 

поселение Марушкинское 

87 

90 

3% 

район Покровское-Стрешнево 

191 

196 

3% 

район Арбат 

478 

489 

2% 

район Дорогомилово 

310 

316 

2% 

Останкинский район 

233 

235 

1% 

район Кунцево 

223 

225 

1% 

район Проспект Вернадского 

268 

269 

0% 

район Аэропорт 

245 

244 

0% 

район Тропарёво-Никулино 

278 

277 

0% 

район Щукино 

258 

257 

-1% 

Басманный район 

304 

299 

-2% 

Академический район 

234 

229 

-2% 

Можайский район 

181 

178 

-2% 

Обручевский район 

232 

227 

-2% 

поселение Сосенское 

125 

122 

-2% 

поселение Клёновское 

78 

76 

-3% 

район Черёмушки 

233 

226 

-3% 

Гагаринский район 

297 

288 

-3% 

район Крылатское 

248 

239 

-4% 

район Строгино 

207 

199 

-4% 

район Коптево 

180 

172 

-4% 

район Фили-Давыдково 

242 

232 

-4% 

Таганский район 

270 

258 

-4% 

район Нагатино-Садовники 

190 

181 

-4% 

район Южное Тушино 

180 

172 

-5% 

поселение Филимонковское 

101 

96 

-5% 

Хорошёвский район 

277 

264 

-5% 

район Филёвский Парк 

230 

218 

-5% 

Даниловский район 

221 

211 

-5% 

район Ховрино 

180 

171 

-5% 

район Сокол 

244 

231 

-5% 

район Зюзино 

193 

183 

-5% 

поселение Рязановское 

101 

96 

-5% 

район Куркино 

192 

182 

-6% 

поселение Щаповское 

88 

83 

-6% 

Алексеевский район 

230 

217 

-6% 

район Солнцево 

149 

140 

-6% 

район Сокольники 

250 

235 

-6% 

поселение Внуковское 

136 

128 

-6% 

поселение Михайлово-Ярцевское 

91 

86 

-6% 

район Кузьминки 

169 

158 

-6% 

район Беговой 

237 

222 

-6% 

район Котловка 

191 

179 

-7% 

район Марьина Роща 

234 

219 

-7% 

район Соколиная Гора 

192 

179 

-7% 

Савёловский район 

215 

200 

-7% 

Нижегородский район 

173 

160 

-7% 

район Восточный 

128 

118 

-7% 

район Ново-Переделкино 

143 

132 

-7% 

Войковский район 

207 

192 

-8% 

район Ростокино 

202 

186 

-8% 

район Левобережный 

190 

175 

-8% 

Ломоносовский район 

260 

239 

-8% 

поселение Кокошкино 

106 

97 

-8% 

район Некрасовка 

127 

117 

-8% 

район Царицыно 

166 

152 

-8% 

район Коньково 

200 

183 

-9% 

район Перово 

168 

154 

-9% 

район Новокосино 

154 

141 

-9% 

район Орехово-Борисово Южное 

155 

142 

-9% 

поселение Киевский 

96 

88 

-9% 

район Москворечье-Сабурово 

179 

163 

-9% 

район Нагатинский Затон 

201 

182 

-9% 

район Восточное Измайлово 

176 

160 

-9% 

Бабушкинский район 

188 

170 

-9% 

район Хорошёво-Мнёвники 

234 

212 

-9% 

Бутырский район 

202 

184 

-9% 

район Текстильщики 

166 

150 

-9% 

район Чертаново Центральное 

172 

155 

-10% 

Алтуфьевский район 

163 

147 

-10% 

городской округ Щербинка 

116 

105 

-10% 

район Метрогородок 

158 

143 

-10% 

Южнопортовый район 

208 

187 

-10% 

район Зябликово 

163 

147 

-10% 

район Северное Измайлово 

171 

154 

-10% 

район Новогиреево 

175 

158 

-10% 

Рязанский район 

172 

155 

-10% 

район Бирюлёво Восточное 

143 

128 

-10% 

городской округ Троицк 

114 

103 

-10% 

район Лефортово 

197 

177 

-10% 

Нагорный район 

198 

178 

-10% 

район Северное Тушино 

180 

161 

-10% 

район Орехово-Борисово Северное 

172 

154 

-11% 

район Марфино 

241 

215 

-11% 

Дмитровский район 

158 

141 

-11% 

район Косино-Ухтомский 

152 

135 

-11% 

район Свиблово 

205 

183 

-11% 

район Северное Бутово 

173 

154 

-11% 

район Бирюлёво Западное 

135 

120 

-11% 

район Люблино 

162 

144 

-11% 

поселение "Мосрентген" 

135 

120 

-11% 

район Тёплый Стан 

202 

179 

-11% 

район Западное Дегунино 

161 

143 

-11% 

Головинский район 

182 

161 

-11% 

район Марьино 

169 

150 

-11% 

район Чертаново Южное 

168 

148 

-12% 

район Преображенское 

199 

176 

-12% 

район Ясенево 

176 

156 

-12% 

район Богородское 

195 

172 

-12% 

поселение Московский 

134 

118 

-12% 

район Ивановское 

161 

141 

-12% 

район Братеево 

162 

142 

-12% 

Ярославский район 

159 

140 

-12% 

район Выхино-Жулебино 

161 

141 

-12% 

район Гольяново 

160 

140 

-12% 

поселение Десёновское 

123 

107 

-13% 

район Южное Бутово 

149 

130 

-13% 

район Лианозово 

180 

157 

-13% 

район Отрадное 

183 

159 

-13% 

район Северное Медведково 

184 

161 

-13% 

район Печатники 

167 

145 

-13% 

район Капотня 

127 

110 

-13% 

район Северный 

149 

130 

-13% 

район Бибирево 

167 

145 

-13% 

район Вешняки 

155 

135 

-13% 

район Южное Медведково 

190 

164 

-13% 

район Старое Крюково 

130 

113 

-13% 

район Восточное Дегунино 

166 

144 

-14% 

район Митино 

178 

154 

-14% 

Бескудниковский район 

183 

158 

-14% 

район Измайлово 

202 

174 

-14% 

поселение Воскресенское 

116 

100 

-14% 

район Чертаново Северное 

192 

165 

-14% 

район Крюково 

128 

110 

-14% 

район Савёлки 

165 

142 

-14% 

Лосиноостровский район 

178 

150 

-16% 

район Матушкино 

136 

113 

-17% 

район Внуково 

128 

104 

-19% 

Источник: расчеты Аналитического центра Циан 

Автор/источник: ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.

Автор/источник: ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.

https://www.cian.ru



Рейтинг самых дорогих «однушек» в центре Москвы!

Рейтинг крупнейших городов России по доступности жилья - от ЦИАН ...

Топ-10 самых доступных двухуровневых апартаментов Москвы!

Яндекс.Метрика

Рынок недвижимости - про лучшие объекты и компании 2023 года!