Материнский капитал и рефинансирование ипотеки: как и когда использовать, чтобы не оказаться в ловушке?
Из-за материнского капитала ставки рефинансирования ипотеки не снижаются, а повышаются. Чем может помочь юрист.
Рефинансирование ипотеки под материнский капитал: хочешь сэкономить — плати больше
Начиная с 2016 года, ключевые ставки по ипотечным кредитам неуклонно снижаются. Если в послекризисный 2015 год банки предлагали кредит минимум под 12%, то к февралю 2018 года средняя ставка по ипотеке уменьшилась до 9,85%. Все это вызвало бум рефинансирования ипотечных кредитов.
Однако не все заемщики могут воспользоваться выгодами рефинансирования. Неожиданным препятствием стала, казалось бы, такая полезная вещь как материнский капитал. Семьи, вложившие его в ипотеку, либо не имеют шансов на снижение ставки, либо вместо экономии вынуждены платить больше.
Материнский капитал — дело тонкое
Чтобы было проще, возьмем гипотетическую мадам Брошкину с двумя несовершеннолетними детьми Боречкой и Танечкой. В 2016 году мадам взяла в банке X ипотечный кредит на двухкомнатную квартиру. Первый взнос мадам уплатила, использовав материнский капитал. Тут и возникла невинная на первый взгляд юридическая тонкость.
Дело в том, что материнский капитал, хоть и называется материнским, по сути является семейным, то есть принадлежит не только мадам Брошкиной, но и Танечке с Боречкой. Значит, и приобретаемая квартира должна принадлежать не только мадам, но и ее детям. Поэтому Брошкина подписывает обязательство: после погашения ипотечного кредита выделить Боречке и Танечке доли в квартире. Наступил 2018 год. Мадам вооружилась калькулятором и подсчитала, что рефинансирование ипотечного кредита сэкономит ей энное количество денег. Мадам идет в банк Y и подает заявку на рефинансирование.
Между двух кредитов
Чтобы понять, что происходит дальше, напомним, что такое рефинансирование ипотечного кредита. Это новый кредит с пониженной ставкой, с помощью которого Брошкина гасит предыдущий, невыгодный.
Трудности начинаются после слова «гасить». Как только мадам закрыла старый кредит, в силу вступает обязательство наделить Танечку и Боречку долями в квартире. Квартира, таким образом, оформляется в семейную собственность. Чтобы обеспечить новый кредит с низкой ставкой, мадам передает приобретаемое жилье банку Y под залог. Но теперь оно частично принадлежит Танечке и Боречке. Следовательно, передать его под залог без разрешения органов опеки и попечительства нельзя.
Мадам обращается в органы опеки за справкой и получает отказ. Потому что с точки зрения органов опеки погашение старого ипотечного кредита — это для Танечки и Боречки хорошо. А новый кредит под залог приобретаемого имущества — плохо. А то, что выплата предыдущего кредита происходит одновременно с возникновением нового, органы совершенно не волнует.
Как поступить в этом случае банку? Обеспечить кредит, взяв под залог приобретаемую квартиру, банк не может, ибо органы не разрешают. Чтобы обезопасить себя, банк повышает ставку. И все усилия Брошкиной приводят к парадоксальному результату: вместо ожидаемой экономии мадам получает новый кредит с переплатой.
Банкиры спешат на помощь
На парадокс Брошкиной обратили внимание банкиры. 6 июля 2018 года Ассоциация российских банков обратилось к Сергею Собянину с письмом, в котором подробно описываются проблемы рефинансирования ипотеки с маткапиталом. Банкиры предлагают два пути:
внести в законодательство поправки, разрешающие повторный залог жилья, если это рефинансирование ипотеки с материнским капиталом;
четко прописать алгоритм действий органов опеки в случае рефинансирования ипотеки с материнским капиталом. Указать, что в данном случае новый кредит — не ухудшение, а улучшение имущественного положения детей, и подобные сделки следует разрешать.
Осторожно, материнский капитал!
Пока же письмо находится на рассмотрении у мэра, а вопрос рефинансирования ипотеки с материнским капиталом остается похожим на классическую головоломку про волка, козу и капусту. Чтобы решить ее верно и воспользоваться государственной поддержкой, не пожалев об этом, рекомендуем обратиться к нашим специалистам. Они помогут выбрать правильный момент для привлечения материнского капитала в ипотеку и извлечь из этого максимальную выгоду.