Вторичка в регионах не может начать расти из-за старого жилья!

Вторичка в регионах не может начать расти из-за старого жилья!

Улучшение макроэкономической конъюнктуры, возобновление экономического роста, рост потребительской уверенности пока не привели к слому падающего тренда на рынке вторичной недвижимости в регионах России.

В 2017 году цены на квартиры на вторичном рынке продолжили снижаться. В отличие от Москвы, Санкт-Петербурга и их пригородов в большинстве региональных центров падают не только реальные цены сделок, но и цены экспозиции (предложения).

Средняя цена квадратного метра в 37 крупнейших региональных рынках жилья РФ (за вычетом двух столичных агломераций) в декабре 2017 года составляет 53,2 тыс. руб. Год назад она составляла 54,4 тыс. руб. (снижение год к году на 2,2%).

Цены падают в 22 городах; рост зафиксирован в 15 локациях. Сильнее всего упали цены в Волгограде (-9,5%), Тольятти (-8,9%), Калининграде (-7,2%). В двух первых случаях – это отражение долгосрочного падающего тренда на указанных рынках в связи с более острым прохождением кризиса в них; в Калининграде снижение цен выглядит заметнее из-за эффекта высокой базы зимы 2016 года. Заметное падение цен на вторичном рынке отмечается для большинства центров субъектов, граничащих с Московским регионом. На 6,6% снизились цены в Рязани, на 5,4% в Твери, на 5,3% в Туле, на 2,5% в Ярославле. Города «столичного пограничья» попадают в зону влияния московского рынка жилья, в котором в прошедшем году активно росло число сделок (прежде всего, в сегменте новостроек), в том числе за счет активизации рекламных кампаний застройщиков в других регионах.

Перечень городов с растущими ценами в последние годы достаточно стабилен. Каждый год в него попадает Сочи (+5,0% в исследуемый период) за счет эффекта «олимпийского наследия» и ограничения выезда за границу части силовиков и чиновников. Другая группа локаций с дорожающей вторичкой — межрегиональные центры (Красноярск (+5,3%), Екатеринбург (+3,1%), Казань (+1,9%), а также города, привлекающие миграционный поток из северных ресурсных регионов или соседних субъектов Федерации, — Тюмень (+7,4%), Томск (+6,7%), Ставрополь (+4,0%), Краснодар (+2,7%). Положительную динамику вновь показал рынок вторичной недвижимости в Симферополе (+2,3%).

Табл. 1. Динамика средней цены квадратного метра в 2017/2016 гг. на вторичном рынке по крупнейшим региональным центрам РФ.

Источник: данные ЦИАН

Продолжение падающего тренда на вторичке в регионах обусловлено, прежде всего, предложениями в менее качественном жилом фоне. В выделенной группе региональных центров в 2017 году дешевеют, прежде всего, панельные и блочные дома советского периода постройки, тогда как цены в зданиях, построенных в 1990-2000-е гг., возобновили рост.

Средняя цена квадратного метра в домах, построенных в 2000-2014 гг. (недавно сданные новостройки исключены из рассмотрения), составляет 56,8 тыс. руб. Она выросла на 4,0% за последние 12 месяцев, тогда как в остальных возрастных группах домов отмечается падение или около нулевая динамика.

Монолитные дома (+6% в 2017 году) дорожают быстрее, чем кирпичные (+1%) на фоне заметного падения средней цены в панельных (-5%) и блочных (-9%) домах.

Табл. 2. Динамика средней цены квадратного метра в 2017/2016 гг. на вторичном рынке в зависимости от года постройки здания.

Источник: расчеты ЦИАН

Табл. 3. Динамика средней цены квадратного метра в 2017/2016 гг. на вторичном рынке в зависимости от материала стен.

Источник: расчеты ЦИАН

Описанная выше разнонаправленная динамика цен по категориям домов отражается две тенденции:

• Вторичный рынок жилья в регионах пытается восстанавливаться за счет своих верхних сегментов. Доходы в частном секторе восстанавливаются активнее, чем в госсекторе, где достижение докризисных уровней в их реальном выражении придется лишь на 2020-е гг.

• Привлекательность квартир в жилом фонде советского периода постройки снижается. Это связано уже не только с физическим, но и с моральным устареванием недвижимости в них. Растет качество продукта в новостройках (даже в сегментах «эконом-плюс» и «комфорт») и на их фоне советские дома и дворы выглядят непривлекательными по соотношению «цена/качество», что вынуждает владельцев квартир в них снижать цены.

Автор/источник: ЦИАН (https://www.cian.ru/)

11% предложений в новостройках - рядом со стадионами

Растущего спроса на всех может не хватить!

ЦИАН: Торг на вторичном рынке становится важнее заявленных цен

Где самая большая разница в цене между дешевыми и дорогими «однушками»?