Известно, что немалая часть россиян приобретает жильё с использованием ипотечного кредитования. Объясняется это очевидными причинами. Ведь не у каждого потенциального покупателя может быть достаточное количество денежных средств на покупку жилья. В связи с мировым финансовым кризисом, ипотечное кредитование стало практически недоступно, но постепенно начинает восстанавливаться, т.к. и кризис медленно, но верно отступает. Безусловно, процентные ставки по ипотечным кредитам, предлагаемым банками в Росси, нельзя назвать особенно привлекательными и демократичными, но, тем не менее, пока они таковы.
Говоря о приобретении недвижимости с привлечением ипотечного кредитования, стоит заметить, что существует возможность получения налогового вычета. Инициатором предоставления налоговых льгот выступило государство, поскольку покупка недвижимости по ипотеке – это большие и регулярные расходы. Подобная мера со стороны государства выглядит очень привлекательно и для некоторых граждан является серьёзной мотивацией к покупке квартиры. Но есть и некоторые «подводные камни» в предоставлении налоговых льгот, а точнее в их расчетах.
Так, в «Агентстве недвижимости Петелиной» сообщают, что с 2009 года и по настоящее время с довольно частой периодичностью в агентство обращаются граждане с вопросами, связанными с получением имущественного налогового вычета. Речь идёт о суммах произведенных расходов на покупку жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам). В большинстве случаев такие обращения стали следствием того, что с 01 января 2008 года сумма имущественного налогового вычета увеличилась с 1 000 000 до 2 000 000 рублей. При этом Федеральным законом от 26.11.2008 № 224-ФЗ положению статьи 220 Налогового кодекса РФ, согласно которому предоставляется право на получение имущественного налогового вычета в размере 2 000 000 рублей, была придана обратная сила, и действие его распространилось на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года, т.е. практически годом ранее.
Нетрудно догадаться, что покупателей недвижимости подобное нововведение должно было порадовать, поскольку государство увеличило, по сути, размер компенсации в части расходов граждан при покупке недвижимости. Однако, не секрет, что на момент принятия вышеуказанных поправок в налоговое законодательство, на рынке недвижимости по тем или иным причинам, которые не являются предметом обсуждения данной статьи, стала использоваться практика совершения сделок с недвижимым имуществом между продавцами и покупателями с указанием в договоре купли-продажи цены приобретаемого недвижимого имущества в размере 1 000 000 рублей. Соответственно, возникает вопрос: можно ли получить в полном объеме налоговый вычет (в размере 2 000 000 рублей), если в договоре купли-продажи указана цена приобретенного недвижимого имущества в размере 1 000 000 рублей?
Ведущий юрист«Агентства недвижимости Петелиной»Сергей Сологуб сообщает, что в соответствии с действующим налоговым законодательством, имущественный налоговый вычет предоставляется гражданину – покупателю недвижимости – посредством подачи налоговой декларации о полученных им доходах и произведенных расходах. В рассматриваемом случае – расходов при покупке жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам).
Для получения имущественного налогового вычета гражданин вместе с декларацией должен предоставить в налоговые органы документы по сделке с недвижимостью, а именно: договор купли-продажи недвижимости, свидетельство о государственной регистрации права собственности, акт приема-передачи недвижимости и расписку либо иной платежный документ, подтверждающий получение продавцом денежной суммы за проданную им недвижимость в размере цены, согласованной сторонами в договоре купли-продажи. При этом расписки или иные платежные документы на суммы, переданные продавцу в уплату чего-либо иного, кроме как за отчуждаемую недвижимость, налоговыми органами для целей предоставления имущественного налогового вычета не принимаются. Причиной этому служит то, что такие документы подтверждают расходы на иные цели, не связанные с приобретением прав на недвижимое имущество.
В соответствии с общим правилом, установленным п.1 ст. 432 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, которая является существенным условием договора купли-продажи. Таким образом, цена недвижимости устанавливается самостоятельно сторонами сделки, так как определяется желанием и волей сторон: Продавца продать, а Покупателя приобрести недвижимое имущество на взаимовыгодных условиях. Согласованная Покупателем и Продавцом цена недвижимости указывается в заключаемом ими договоре купли-продажи недвижимости. Какие-либо третьи лица, в той или иной мере содействующие, координирующие, сопровождающие продавцов и покупателей при совершении ими сделок с недвижимостью: нотариусы, риэлторы, юристы, иные участники рынка недвижимости, оказывающие нотариальные, посреднические, консультационные услуги, – не участвуют в определении цены недвижимости, поскольку они не являются сторонами договора.
В заключении стоит отметить, что какие-либо отклонения от правил, установленных законами, могут привести к негативным результатам. Продавец и покупатель должны понимать, что в случае сокрытия ими подлинной цены отчуждаемого недвижимого имущества, они самостоятельно несут ответственность за наступление отрицательных для них последствий. Не стоит также поддаваться на уловки мошенников и реагировать на предложения о том, что есть возможность получения налогового вычета по каким-либо «серым» схемам. Как правило, такие предложения заканчиваются весьма плачевно, т.к. можно в итоге остаться вовсе ни с чем. В случае возникновения каких-либо вопросов о получении налоговых вычетов, целесообразнее обратиться к компетентным юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью, а не рисковать собственными средствами.