Доступное и комфортное жилье - по-прежнему проблема

Может, уже хватит строить «итальянки»? (Новосибирск).
Доступное и комфортное жилье - по-прежнему проблема. Как дать реальный старт массовому строительству жилья?  Точка зрения, которая изложена в региональном издании «ДК» Олег Малахов, директор компании «Сибирский строитель».

Россию завалят дешевым жильем

Самый впечатляющий заголовок месяца - это заголовок   статьи посвященной жилищному строительству:  "Россию завалят дешевым жильем".  Данный обзор опубликован на www.irn.ru:
domzaval

 

На рынок выходит все больше новых проектов с минимальной стоимостью жилья. На прошлой неделе стало известно, что начинается реализация еще одного нового жилищного мега-проекта, что является очередным признаком оживления рынка недвижимости. Более того, в отличие от мега-проектов, имевших место до финансового кризиса 2008 года, новый жилищный мега-проект, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», больше отвечает нынешним реалиям рынка, и имеет все шансы на полноценную реализацию. Но обо всем по порядку.

Строительные Мега-проекты...

До кризиса большинство авторов мега-проектов заявляли об их реализации только в свете постановления правительства России №265 от 5 мая 2007 года «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства», в котором говорилось, что в случае разработки девелопером проекта под строительство жилья объемом не менее 1 млн кв. м, государство будет оказывать этому проекту финансовую поддержку. Однако правительство и девелоперы тогда друг друга, видимо, недопоняли.
 
Одним из инструментов проверки качества дешевого жилья должен стать контроль. Можно использовать тепловизоры - тепловизор от компании NEC (модель G 120)  имеет  встроенную функцию панорамной съемки.  Компактные размеры и идеальное сочетание цены-качества позволяет применить модель в самых разных областях, где требуется обследования теплового характера - http://techspektr.ru/.
Одним из инструментов проверки качесива дешевого жилья должен стать контроль. Можно использовать тепловизоры - тепловизор от компании NEC (модель G 120)  имеет  встроенную функцию панорамной съемки.
Это особенно актуально сегодня.  Застройщики предложили правительству России большое количество таких проектов, из которых к июню 2007 года в целом по стране было отобрано 22. Среди них 3 проекта было в Московской области, которые правительство России было намерено поддержать. Вообще, только в Подмосковье было заявлено 10 мега-проектов по строительству новых городов-спутников столицы. Однако за 16 месяцев, которые прошли от подведения итогов правительственного конкурса до начала кризиса, особых сдвигов в развитии строительных мега-проектов не произошло. Связано это было с той же проблемой, что и срыв планов по обеспечению жильем военных. Девелоперы были не готовы продать квартиры по тем ценам, которые предлагало государство, а государство не считало нужным предлагать больше. Строить же мега-проекты, включая всю инфраструктуру и коммуникации, только на свои деньги застройщики, по всей видимости, не считали целесообразным.

Ситуация оказалась патовой. Продать большие объемы нового жилья в этих мега-проектах по рыночным ценам или даже дороже не представлялось возможным. А при продаже ниже рынка, что позволило бы быстро реализовать большой объем жилья, девелоперы не обеспечили бы себе тот же уровень дохода, который имел тогда место в других проектах. Ведь мега-проекты, в отличие от точечной застройки в рамках уже существующей инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуры, действительно требуют существенных дополнительных вложений. Поэтому девелоперам было проще держать землю «под паром», больше внимания уделяя пиару новых масштабных строек и росту, фактический, виртуальной стоимости земли и доходности этих проектов.

В кризис...

 
Казалось бы, вместе с кризисом сама идея мега-проектов должна была бы кануть в лету. Ведь деньги на дорогие проекты в эпоху кризиса и в посткризисную эпоху получить гораздо сложнее, чем до кризиса. И раз уж даже до кризиса не получилось полноценно реализовать ни один мега-проект, то уж в посткризисную эпоху об этом и думать, по всей видимости, не стоило бы. Однако, согласно недавней информации из газеты «Ведомости», девелоперская компания «Старт девелопмент», главным бенефициаром которой является председатель совета директоров лесопромышленной группы «Илим» Захар Смушкин, утвердила новый проект строительства мега-проекта в санкт-петербургском регионе.

Речь идет о строительстве 8 млн кв. м жилья на 3 тыс. га, расположенных на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области: 2 тыс. га расположены на территории Санкт-Петербурга, а 1 тыс. га – на территории Гатчинского района Ленинградской области. При этом застройщик заявляет, что максимальная стоимость 1 кв. м жилья в этом проекте не будет превышать 40 тыс. руб. Отметим, что сейчас средняя цена на квартиры в Санкт-Петербурге, по данным аналитического центра www.irn.ru, составляет порядка 70-80 тыс. рублей за метр. Таким образом, девелопер нового мега-проекта собирается вывести на рынок жилье, которое примерно вдвое дешевле текущих предложений!

Эта ситуация, на первый взгляд, может вызвать ощущение полного абсурда. Действительно, мега-проект требует больших дополнительных расходов по сравнению с обычными стройками, а собственных средств у застройщиков сейчас не много – большинство из них погрязло в долгах. При этом, правительство заняло еще более жесткую, чем до кризиса 2008 года, позицию относительно финансовой поддержки девелоперов в части определения верхней цены выкупа 1 кв. м жилья. Впрочем, как уже не раз отмечал www.irn.ru, с приходом кризиса ситуация на рынке недвижимости заметно изменилась.

Вопрос стратегии

Основной момент – какую стратегию выбирает для себя застройщик: – стремиться к былой рентабельности при малых объемах строительства или же зарабатывать на обороте. До кризиса рентабельность строительства жилья в России редко опускалась ниже 30% годовых. Впрочем, следует отметить, что и доходность по всем видам бизнеса в прежние годы была не ниже. К слову, даже ставка рефинансирования в 2003-2006 годах находилась на уровне 12% - 18% годовых. На данный момент она опустилась до 8,5% годовых, показывая, что былых сверхдоходов сейчас уже ожидать не приходится. Так, если сохранять пропорцию к ставке рефинансирования, то уровень доходности для девелоперов должен сейчас составлять порядка 15% годовых. Аналогично, и в мировой практике уровень доходности для девелопмента считается нормальным при 10%-15% годовых. Строительство – крупный бизнес, и даже при невысокой марже порядка 10% прибыль составляет здесь приличные суммы в абсолютном выражении, в отличие от малого бизнеса, где куда меньше обороты, но и рентабельность в % может быть выше.

Учитывая, что стандартный строительный проект обычно реализуется в течение примерно 3 лет, то и рыночная стоимость проекта должна превышать его себестоимость примерно в 1,5 раза (10%-15% годовых за 3 года сложным процентом). Примечательно, что эти расчеты подтверждаются и сегодняшней практикой. Так по данным правительства Москвы себестоимость строительства 1 кв. м жилья в столице учитывая все возможные издержки вплоть до простейшей отделки жилья, составляет порядка 45 тыс. руб. Если умножить этот показатель в 1,5 раза, то получится цифра около 70 тыс. руб. за метр. Именно по этой цене началась продажа новостроек в Москве в районе в Марфино. По схожей цене реализуются сейчас квартиры и в жилом комплексе «Богородский».

Важно в данном случае, что квартиры по таким ценам расхватываются как горячие пирожки, так как они заметно ниже среднерыночных, в отличие от множества других строек, где продавцы стараются удерживать прежние цены на квартиры. Так по данным журнала Metrinfo.ru, среднерыночная цена 1 кв. м жилья в Москве составляет на данный момент порядка 125 тыс. руб., то есть почти в 2 раза превышает цену жилья, предлагаемого в упомянутых новостройках.

В этом плане маркетинговые стратегии разных застройщиков существенно различаются. Если новые участники рынка стараются зарабатывать на объемах при невысокой рентабельности, то старожилы стремятся выжать как можно больше прибыли из каждой продажи, пытаясь удержать докризисные цены. По мнению аналитического центра www.irn.ru, в нынешних экономических условиях более перспективной оказывается первая стратегия, что было отмечено еще в середине прошлого года в статье «Благодаря кризису застройщики снова начнут строить».

Нередко застройщики отмечают, что преградой на пути наращивания объемов строительства стоит кадастровая стоимость земли, по которой согласно закону девелоперы вынуждены выкупать или арендовать участки под строительство у местных властей. Именно с дороговизной земли была связана «заморозка» ряда московских строек с приходом кризиса – при просевших розничных ценах на квартиры они оказались просто нерентабельными. Впрочем, прецеденты по обходу завышенной в нынешних реалиях рынка кадастровой оценки земли имели место еще в прошлом году, на что аналитический центр www.irn.ru обращал внимание в статье «Объемы строительства жилья вскоре могут заметно возрасти».

Другим источником дешевой земли под строительство жилья эконом-класса становится федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (ФФСРЖС). Так недавно появилась информация, что компания «Жилищный капитал» выкупила у этого Фонда право застройки 35,6 га в подмосковном Одинцово за 945 млн. руб., к которым еще добавится арендная плата за 2,5 года в размере 601, 8 млн. руб. и плата за выкуп земли в размере 15,9 млн. руб. Таким образом, «Жилищный капитал» заплатит за 1 кв. м земли в Одинцово примерно по 4,4 тыс. руб., что в разы дешевле кадастровой оценки. А значит, и вклад стоимости земли в себестоимость квадратного метра жилья окажется здесь заметно меньше, чем в текущих стройках, что позволит застройщику выйти на рынок с более дешевым предложением.

Примечательно, что согласно цитатам в СМИ «Жилищный капитал» намерен продавать построенные на выкупленных у ФФСРЖС 35,6 га 360 тыс. кв. м жилья по цене, не выше установленной Министерством регионального развития. Для Подмосковья она составляет около 43 тыс. руб. за 1 кв. м жилья, то есть тоже примерно в 2 раза ниже среднерыночных цен. Есть и другие аналогичные примеры. Так продавец новостроек уже упомянутого района Марфино, компания НДВ реализует квартиры в Балашихе, микрорайоне Никольско-Трубецкое, расположенном в 7 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) по цене от 40 тыс. руб. за 1 кв. м. Также следует отметить, что земля в ленинградской области дешевле, чем земля в Подмосковье. А значит, строить и продавать жилье в рамках мега-проекта в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по ценам около 40 тыс. рублей за метр, или почти вдвое ниже среднерыночных, не только возможно, но и выгодно.

Если застройщик делает упор на большие объемы строительства, а не на выжимание сверхприбыли с каждого метра при малых объемах, то существенный дисконт по цене, будь-то 70-80 тыс. рублей за метр для Москвы, или 40-50 тыс. для Подмосковья, Санкт-Петербурга или Ленинградской области является вполне приемлемым. Аналитический центр www.irn.ru еще в начале осени 2008 года, когда кризис только постучал в дверь, отметил важность этого изменения стратегии строительства и продажи жилья в новых экономических условиях в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?».

  Аналитический центр IRN.RU

Хосеп-Антони Асебильо Марин архитектурно разовьет Екатеринбург

Испанский  архитектор  Хосеп-Антони Асебильо Марин возможно станет разработчиком  концепции архитектурного развития города Екатеринбурга. Как известно, он  подготовилй Барселонe к Олимпийсим играм  1992 года и  превратил  этот город в  удобный точки зрения инфраструктуры и жизни мегаполис. Считается, что он  решил в нем транспортные, жилищные и коммуникационные вопросы. Во  время прошедшей выставки в Каннах  MIPIM-2011  было подписано   соответсвующее соглашение -  между  Хосе-Антони Асебильо и руководством Корпорации развития Среднего Урала.

Улучшение жилищных условий

Улучшение жилищных условий при альтернативной сделке купли-продажи.

Строительство жилья - районный аспект

Министр строительства и архитектуры Красноярского края Владимир Цапалин побывал с рабочим визитом на западе края - в Шарыпово и Шарыповском районе.

Остров "Федерация" принес проблемы застройщику

ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия" (входит в ГК "М-Индустрия") допустило очередной технический дефолт по облигациям. В течение последних двух лет компания пытается расплатиться за привлеченные ранее средства. Участники рынка считают, что "М-Индустрию" подвели амбициозные проекты компании в Сочи.

В Татарстане планируется построить 250 тысяч квадратных метров жилья

По итогам 2 первых месяцев 2011 года в Татарстане планируется построить 250 тысяч квадратных метров жилья. Такие данные были озвучены сегодня на совещании по строительству жилья, которое провел в Доме Правительства Премьер-министр Татарстана Ильдар Халиков. Совещание прошло в режиме видеоконференции с подключением районов республики.

«АГРОРУСЬ-2020» – ПЕРВАЯ ПОСЛЕПАНДЕМИЧЕСКАЯ И ПРЕДЪЮБИЛЕЙНАЯ!

С 29 августа по 6 сентября в конгрессно-выставочном центре «Экспофорум»  Санкт-Петербурга прошла Международная агропромышленная выставка-ярмарка «Агрорусь».

С 29 августа по 6 сентября в конгрессно-выставочном центре «Экспофорум»  Санкт-Петербурга прошла Международная агропромышленная выставка-ярмарка «Агрорусь». В этом году она стала первым событием после снятия пандемических ограничений.

Подробнее...

Концерн Grundfos объявил об итогах 2019 года!Концерн Grundfos объявил об итогах 2019 года!

Grundfos добился доходности 10% на год раньше прогнозируемого срока и достиг самых высоких показателей в истории концерна по объему продаж, удовлетворенности сотрудников и лояльности клиентов, продолжив при этом активную работу в области устойчивого развития.

Подробнее...

Компания Перфоманс Лаб выпустила ежегодный отчет RQR 2020 (Russia Quality Report), отражающий состояние рынка услуг тестирования ИТ-продуктов и обеспечения их качества в 2020.

Состояние рынка услуг тестирования ИТ-продуктов от Перфоманс Лаб 

В RQR 2020 описаны тренды и изменения в области тестирования и обеспечения качества ИТ-продуктов в России в 2020 году по сравнению с предыдущими годами на основе отзывов респондентов из разных областей.

Подробнее...

Сервисы по доставке готовой еды Level Kitchen и My Food появятся в областных центрах, расположенных в радиусе 200 км от Москвы!

Сервисы по доставке готовой еды Level Kitchen и My Food появятся в областных центрах, расположенных в радиусе 200 км от Москвы!

Для этого владелец обоих сервисов создает в Москве распределительный центр площадью 1,5 тыс квадратных метров.

Подробнее...

«Леруа Мерлен» запускает проект «Гарантия бесконечности»! «Леруа Мерлен» запускает проект «Гарантия бесконечности»!

«Леруа Мерлен» предложит покупателям упаковывать товары в многоразовые экосумки вместо пластиковых пакетов в рамках пилотного проекта «Гарантия бесконечности».

Подробнее...

Начиная с лета 2020 года готовые конструкции из немецкого профиля KBE можно приобрести в сети DIY-гипермаркетов «ОБИ» по всей России.

Начиная с лета 2020 года готовые конструкции из немецкого профиля KBE можно приобрести в сети DIY-гипермаркетов «ОБИ» по всей России.

В ассортименте магазинов представлены окна из трехкамерной профильной системы KBE_Gut с двумя контурами уплотнения и монтажной шириной 58 мм.  

Подробнее...

Для гигиенически чистой питьевой воды необходимо соблюдение трёх основных правил: правильная температура, отсутствие стагнации (застоев) и накопления горячей воды.

 Uponor

Зачастую из-за стагнации (застоя) и неправильной температуры в системе питьевого водоснабжения качество питьевой воды значительно снижается, и эти факторы способствуют распространению опасных для жизни человека бактерий легионелл.

Подробнее...

Единая система мониторинга инцидента и аварий на объектах ЖКХ запущена в полноценном режиме!

Единая система мониторинга инцидента и аварий на объектах ЖКХ запущена в полноценном режиме!
 
С 1 сентября в режиме полного функционирования запущена единая система монитора инцидента и аварий на объектах ЖКХ (МКА ЖКХ), созданная по инициативе Минстроя России. Система заработала во всех 85 регионах России.

Подробнее...

Руководитель Госжилинспекции Московской области Ольга Федина считает, что сервис Единой диспетчерской службы доказал свою актуальность в решении жилищно-коммунальных проблем жителей региона.

Руководитель Госжилинспекции Московской области Ольга Федина считает, что сервис Единой диспетчерской службы доказал свою актуальность в решении жилищно-коммунальных проблем жителей региона.

Данные показывают - по сравнению с аналогичным периодом 2019 года количество выполненных заявок выросло на 63%.

Подробнее...
Яндекс.Метрика

Шестая Международная выставка-форум «СКЛАДЫ РОССИИ: УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ» пройдет в Москве! 

Шестая Международная выставка-форум «СКЛАДЫ РОССИИ: УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ» пройдет в Москве!  

Для проведения с 9 по 10 декабря главного события второй половины 2020 года выбран мультифункциональный гостиничный комплекс «САЛЮТ».

Подробнее...

Группа компаний «Серконс», российский орган по сертификации, выдала компании застройщику «Доброград» разрешительные документы на возведение 7 новых жилых комплексов общей площадью около 12.5 тысяч кв. м. во Владимирской области.

«Серконс», российский орган по сертификации, выдала компании застройщику «Доброград» разрешительные документы на возведение 7 новых жилых комплексов

В работе в настоящий момент находятся документы на детский садик и школу.  

Подробнее...

Отличительной особенностью нового проекта в Одинцовском районе Московской области комплекса станет комфортный малоэтажный формат с минимальной плотностью застройки.

Жилой квартал «Равновесие» анонсирован федеральным девелопером ГК «КОРТРОС»!

Жилой квартал «Равновесие» анонсирован федеральным девелопером ГК «КОРТРОС»!

Подробнее...