Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы!

 

«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы!

Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы!   

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. За год объем предложения вырос на 12,5%. Средняя цена предложения – на 7,8% и составила 174 760 руб. за кв. м. 

По данным «Метриум», к концу 2019 года массовый сегмент первичного рынка жилой недвижимости Москвы был представлен 92 проектами. За год старт продаж был объявлен в 18 комплексах. Таким образом, на конец 2019 года массовый сегмент рынка состоял из 16 8601 квартир общей площадью 0,977 кв. м. С декабря прошлого года показатели выросли на 12,5% и 9,3% соответственно.  

В декабре рынок пополнился одним проектом – «В стремлении к свету», в котором было объявлено начало бронирования. Также в уже реализуемых проектах начаты продажи новых корпусов: «Вестердам» (корп. 4, 5) и «Селигер Сити» (корп. С, К-3, 4, 5).   

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2019 г. 

 

Название 

Девелопер 

Округ 

Старт продаж 

1 

Дом на Барвихинской 

Тройка РЭД 

ЗАО 

1 кв. 2019 

2 

Квартал Некрасовка 

ГК Самолёт  

ЮВАО 

1 кв. 2019 

3 

Молодогвардейская 36 

ГК ПИК 

ЗАО 

1 кв. 2019 

4 

Сказочный лес 

Seven Suns Development 

СВАО 

1 кв. 2019 

5 

Балтийский 

РГ-Девелопмент 

САО 

2 кв. 2019 

6 

Вестердам 

ИНТЕКО 

ЗАО 

2 кв. 2019 

7 

Stellar Сity 

ГК Ташир 

ЗАО 

3 кв. 2019 

8 

Большая Семёрка 

Бэсткон 

ВАО 

3 кв. 2019 

9 

Ильменский 17 

ГК ПИК 

САО 

3 кв. 2019 

10 

Тринити 

Гранель 

САО 

3 кв. 2019 

11 

ÀLIA 

Asterus  

СЗАО 

3 кв. 2019 

12 

Бульвар Матроса Железняка 11 

ЖСК "Бульвар Матроса Железняка, 11" 

САО 

3 кв. 2019 

13 

MySpace на Дегунинской 

MySpace Development 

САО 

3 кв. 2019 

14 

MySpace на Фрезерной 

MySpace Development 

ЮВАО 

3 кв. 2019 

15 

Измайловский пр-д 22-1 

ЖСК "Измайловский проезд 22-1" 

ВАО 

3 кв. 2019 

16 

Просторная 7 

ГК ПИК 

ВАО 

4 кв. 2019 

17 

L'Club 

Центр-Инвест 

ЮВАО 

4 кв. 2019 

18 

В стремлении к свету 

Seven Suns Development 

СВАО 

4 кв. 2019 

Источник: «Метриум»  

Распределение предложения по округам произошло следующим образом: доля ЮВАО, традиционно лидирующего с большим отрывом от других округов, за год сократилась на 6,8 п.п. до значения в 21,5%. Разрыв между первым округом в структуре и вторым значительно уменьшился: доля СВАО выросла на 4,5 п.п. до значения в 20,0%. В ЮАО сосредоточено 14,9% предложения (-1,6 п.п.), следующий в структуре – ЗАО (14,1%, +2,7 п.п.). Экспозиция САО за год сократилась на 1,7 п.п. и составила 13,5%. На ЮЗАО и СЗАО приходятся наименьшие доли предложения: 3,2% (-0,2 п.п.) и 3,9% (-0,3 п.п.) соответственно.  

К концу года наметилось почти равномерное распределение предложения по трем стадиям строительной готовности: доля квартир в корпусах на начальном строительном этапе составила 28,4% (-17,3 п.п.), в зданиях на этапе монтажа этажей сосредоточилось 26,4% экспозиции (+0,7 п.п.), а в домах, находящихся на отделочных работах, – 32,7% (+15,3% п.п.). Доля предложения в готовых домах незначительно выросла и составила 12,5%. 

 

В структуре предложения по типу квартир по-прежнему превалируют одно- и двухкомнатные варианты. Доля первых снизилась на 0,9 п.п. и составила 29,0%, доля вторых выросла на 1,9 п.п. до значения в 40,2%. Студии составили 9% (+2,7 п.п.) рынка. Доли трёх- и многокомнатных лотов сократились: первая на 3,3 п.п. (до 19,7%), вторая – на 0,5 п.п. (до 2,1%). 

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения к концу декабря зафиксирована на отметке 174 760 руб. за кв. м. Годовой прирост показателя – 7,8%. За исключением первого месяца 2019 года, когда цена сократилась на 1,3%, на протяжении всего года наблюдался рост показателя. Самый низкий ценовой уровень отмечен в январе (159 965 руб. за кв. м), самый высокий – в декабре вследствие непрерывного роста с февраля.  

В большинстве округов отмечена положительная годовая динамика средней цены. Максимальный рост произошел в САО (+19,2%), ВАО (+13,4%) и ЮАО (12,4%). В ЮВАО, ЗАО и ЮЗАО средний ценовой уровень поднялся на 9,2%, 8,0% и 5,5% соответственно. Средняя цена сократилась в СЗАО и СВАО на 9,2 и 5,6% соответственно.  

 

К концу декабря 2019 года средний бюджет предложения вырос на 4,8% и составил 10,1 млн руб. В среднем подорожали квартиры всех типологий, кроме студий, стоимость которых сократилась на 2,7%. Рост стоимости однокомнатных квартир оставил 8,2%, двухкомнатных – 7,1%. Максимальный рост отмечается в бюджете предлагаемых трёхкомнатных квартир (+10,0%). Многокомнатные лоты в среднем стали дороже на 5,2%. 

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2019 года: 

– ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 15,9 кв. м за 3,418 млн руб. 

– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,8 кв. м за 3,501 млн руб. 

– ЖК «В стремлении к свету» (СВАО / р-н Лианозово): студия площадью 26,5 кв. м за 3,575 млн руб.  

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии 

Кол-во комнат 

Площадь, кв. м 

Цена кв. м, руб. 

Стоимость квартир, руб. 

мин 

ср 

макс 

мин 

ср 

макс 

мин 

ср 

макс 

СТ 

15,3 

25,9 

37,2 

130 720 

193 230 

352 100 

3 418 500 

4 995 100 

8 465 730 

 

29,4 

40,7 

65,2 

115 000 

183 520 

310 000 

4 255 000 

7 466 690 

13 188 600 

 

43,0 

62,1 

148,6 

101 510 

171 190 

293 255 

5 835 200 

10 635 690 

22 206 420 

 

62,6 

84,2 

139,6 

94 010 

169 540 

289 700 

7 521 000 

14 271 620 

28 500 000 

4К+ 

49,0 

109,3 

292,4 

123 000 

187 720 

255 000 

9 163 000 

20 517 790 

65 263 241 

итого 

12,0 

59,3 

292,4 

90 505 

173 830 

351 100 

3 200 000 

10 313 710 

65 263 240 

Источник: «Метриум»  

Основные тенденции 2019 года 

На рынок новостроек 2019 года главным образом повлияло вступление в силу законодательных изменений в строительстве жилья, а именно – переход застройщиков на новую систему финансирования. Данный фактор стал основным среди тенденций завершившегося года. Через эскроу-счета в массовом сегменте новостроек Москвы к концу года реализовывалось около трети квартир.  

Рост цен 

«Главное следствие изменений в законодательстве – рост цен, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За период с декабря 2018 по декабрь 2019 года средняя цена предложения претерпела рост в 7,8%, достигнув исторически максимального значения в 175 тысяч рублей. В отдельных проектах цены за год выросли на 20% и больше. В течение года застройщики не только повышали цены на уже предлагаемые квартиры, но и стали выводить на рынок новые проекты по ценам не ниже среднерыночных, как это было принято раньше, а на сложившемся ценовом уровне или даже выше».   

Снижение спроса  

В 2019 году отмечается разнонаправленная динамика спроса. Если в первые шесть месяцев активность покупателей возрастала, несмотря на рост цен и повышение ипотечных ставок, то во втором полугодии число сделок стало сокращаться по сравнению с прошлым годом. Причем с каждым месяцем разрыв увеличивался – от 9% в августе до 30% в ноябре, хотя ипотечные ставки снова стали снижаться. В этих условиях произошло увеличение объема экспозиции первичного рынка жилья массового сегмента на 13% за год – с 15 до 16,9 тыс. квартир.   

Замедление девелоперской активности  

Предложение массового сегмента увеличилось, несмотря на снижение темпа выхода новых проектов. В 2019 году рынок пополнился 17-тью комплексами против 28-ми в 2018 году и 23-х в 2017 году.  

Появление микроквартир 

«Одним из методов стабилизации спроса в условиях роста цен является снижение (сохранение) общего бюджета квартир за счет уменьшения их площади, – отмечает Мария Литинецкая. – Именно этот фактор стал причиной «бума» студий по 20-25 кв. м после кризиса 2014-2015 гг. В 2019 году рынок шагнул еще дальше и предложил покупателям лоты по 11-15 кв. м. Стоит отметить, что это общемировая тенденция, и такой продукт находит своего клиента. Тем более, если раньше самые маленькие предложения на рынке Москвы представляли собой апартаменты, то сейчас появились помещения с возможностью постоянной регистрации».   

Увеличение предложения с отделкой 

Еще одна тенденция – увеличение предложения с отделкой – также получила развитие в 2019 году. Доля квартир с ремонтом под ключ от застройщика выросла с 44% до 46%. Удельный вес объектов с предчистовой отделкой (white box) повысился с 9% до 13%. Соответственно, предложение квартир без отделки сократилось с 47% до 41%.  

На протяжении последних лет доля квартир «в бетоне» неуклонно снижается. По итогам 2018 года она оказалась меньше половины (47%), а в конце 2019 года едва превысила 40%. Доля лотов с готовым ремонтом выросла с 44% до 46%, с отделкой white box – с 9% до 13%.  

Прогноз на 2020 год 

«Доля предложения, реализуемого по эскроу-счетам, продолжит увеличиваться, что должно привести к дальнейшему росту среднерыночных цен, но уже не такому агрессивному, как в 2019 году, – резюмирует Мария Литинецкая. – Повышение будет сдерживаться снижающейся покупательской активностью, в связи с чем нельзя исключать и выборочной отрицательной коррекции стоимостных показателей. Кроме того, мы ожидаем вновь увеличение размеров скидок – с 4% до 5-7% в среднем».   

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 122 проекта общей площадью 6,5 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 25-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2018 г. под управлением «Метриум» было реализовано 320 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве. 

В 2019 году компания «Метриум» стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».   

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.  

Автор/источник: компания «Метриум»,  metrium.ru


Предложение массовых новостроек Москвы превысило 1 млн «квадратов»!

Октябрьский рынок новостроек массового сегмента Москвы от Метриум!

Итоги XIII Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF

 


Печать   E-mail