В течение 1 квартала 2012 г. рынок новостроек, который на протяжении предыдущих периодов пополнялся в основном объектами эконом- и комфорт-класса, стал активно пополняться объектами бизнес-класса. В течение кризисного и посткризисного периода данный сегмент развивался значительно медленнее, чем сегмент эконом- и комфорт-класса: новое предложение было преимущественно представлено в рамках проектов, реализация которых начиналась еще до кризиса, а в кризисный период была приостановлена. Среди таких проектов можно отметить жилые комплексы «Триколор», «Дубровская слобода» и др.
В течение 1 квартала 2012 г. предложение в сегменте бизнес-класса пополнилось за счет выхода на рынок таких объектов как ЖК «Royal House on Yauza», ЖК «Эмеральд», ЖК «Дирижабль», ЖК «Долина Сетунь». Реализация последних трех проектов начиналась еще до кризиса, однако продажи начались/возобновились только в текущем периоде. Реализацией квартир в ЖК «Эмеральд» занимается компания «Сбербанк-Капитал», застройщиком объекта выступает «Главмосстрой». Жилой комплекс «Дирижабль» купила и сегодня уже практически завершает строительство Группа «Ташир». В сегменте комфорт-класса среди новых проектов можно отметить жилой комплекс на улице Мельникова в Южнопортовом районе ЮВАО. Застройщиком выступает компания «Промстройинвест». Помимо жилых корпусов проект предусматривает строительство гостиницы, детского сада и паркинга. Кроме того, предложение в данном сегменте пополнилось за счет начала продаж в двух новых корпусах мкр. «Загорье».
В целом по итогам 1 квартала 2012 г. объем предложения на рынке новостроек составил 213 объектов, суммарная площадь квартир в предложении - порядка 0,9 млн. кв. м с учетом апартаментов и элитных новостроек. Незначительное снижение объема предложения по сравнению с предыдущим периодом связано с завершением продаж по некоторым объектам, а также с тем, что по отдельным объектам продажи были приостановлены, например ЖСК «Ваниль» и МФК «Маршал».
Что касается структуры предложения на рынке новостроек по классам, то она несущественно изменилась относительно предыдущих периодов. Максимальная доля в общем объеме предложения на рынке новостроек приходится на бизнес-класс - по итогам 1 квартала 2012 г. она составила 65%, увеличившись относительно 4-го квартала 2011 г. на 5 п.п. Доля объектов эконом- и комфорт-класса несколько снизилась и составила 16%, элитные новостройки занимают около 19% в общем объеме предложения. Более существенные изменения произошли в структуре предложения по АО, что связано с выходом на рынок крупных жилых комплексов на западе и юго-западе города.
В ближайшей перспективе продолжится выход на рынок новых проектов. Среди наиболее значимых можно отметить ЖК «Большое Кусково» (ГК «ПИК»), Мкр. «Life-Сходненская» (ГК «Пионер»), новый корпус в ЖК «Алые Паруса» и др.
В 1 квартале 2012 г. тенденция роста активности покупателей сохранилась, при этом темпы роста числа заключаемых сделок значительно уступают показателям, отмечавшимся на выходе из кризиса, что свидетельствует о прохождении рынком основной стадии восстановления. По данным Управления Росреестра по Москве, в 1 квартале 2012 г. было заключено 19 724 сделки с жилой недвижимостью, что на 8,7% выше показателей 2011 г., для сравнения данный показатель составил в 2010 г. 66%, в 2011 г. - 21%.
Рост, как и в 2011 г., происходил за счет развития ипотечного кредитования: прирост сделок с ипотекой оказался намного значительнее, чем общее увеличение числа сделок. В 1 квартале 2012 г. было заключено 6 078 сделок с участием ипотечного кредитования, что выше показателей предыдущего года на 35,5%. Доля сделок с ипотекой в общем объеме зарегистрированных сделок составила по итогам 1 квартала 2012 г. 31%.
Средняя цена предложения на рынке новостроек в зависимости от класса по итогам 1 квартала 2012 г. установилась на следующем уровне:
- в сегменте эконом/комфорт класса - 125 860 руб. за кв. м ($4 280 за кв. м);
- в сегменте бизнес-класса - 209 270 руб. за кв. м ($7 100 за кв. м).
Прирост средней цены в сегменте новостроек бизнес-класса по итогам квартала составил +2%. В сегменте эконом/комфорт класса прирост более существенный и находится на уровне +6%, что обусловлено как повышением строительной готовности реализующихся объектов, так и повышением цен на отдельные объекты.
В новых проектах бизнес-класса, пополнивших предложение в текущем периоде, цены находятся в достаточно широком диапазоне (минимальная цена предложения 122 500 руб. за кв. м в ЖК «Эмеральд», максимальная - 510 000 руб. за кв. м в ЖК «Royal House on Yauza»). Средний уровень цен в новых проектах «Долина Сетунь» и «Дирижабль» составляет 290 000 и 260 000 руб. за кв. м.
По состоянию на конец марта 2012 г. средний уровень цен на вторичном рынке жилья составил 191 500 руб. за кв. м ($6 500 за кв. м), прирост за 1 квартал 2012 г. составил +2% в рублях и +10% в долларах.
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
В 1 квартале 2012 г. сохранилась тенденция увеличения объемов предложения за счет выхода на рынок новых проектов. При этом если для 2010-11 гг. был характерен выход преимущественно проектов в сегменте жилья эконом и комфорт-класса, то в текущем году предложение на рынке новостроек стало пополняться объектами бизнес-класса, в том числе достаточно крупными.
В ближайшей перспективе ожидается выход на рынок еще нескольких крупных проектов как в сегменте эконом/комфорт-класса, так и в бизнес-классе. Спрос также показывает положительную динамику, которая тем не менее несопоставима с показателями посткризисного периода. Основной рост объемов сделок происходит за счет развития ипотечного кредитования.
Рост в течение 1 квартала 2012 г. показали и цены на жилье, при этом данный рост был связан как с изменением структуры предложения (поглощением/снятием с продажи наиболее дешевых объектов), так и прямым повышением цен по ряду проектов.
В целом по итогам 1 квартала 2012 г. можно сказать, что рынок жилой недвижимости «стартовал» очень активно. Большинство факторов говорит о сохранении тенденции посткризисного восстановления. При этом замедление темпов роста спроса на фоне увеличения объемов и изменения структуры нового предложения (в том числе, роста доли наиболее популярного до кризиса бизнес-класса) свидетельствует о том, что основная фаза посткризисного восстановления уже пройдена и рынок постепенно приближается к «нормальному» докризисному состоянию.
При условии стабильности макроэкономической ситуации, указанные выше тенденции - позитивная динамика спроса, предложения и цен - сохранятся до конца года. При этом дефицита предложения и резкого ценового роста ожидать не стоит - по крайней мере, в краткосрочной перспективе объемы предложения и спроса будут сбалансированными.
Источник - Blackwood .