NAI Becar подвел итоги II квартала 2017 г. на рынке торговой недвижимости Москвы.
2 квартал 2017 года отметился сокращением объемов ввода крупных качественных торговых центров, что повлияло на снижение вакансии до 10,4%. До конца года планируется ввести около 350 тыс.кв.м (GLA). По данным аналитиков департамента управления активами NAI Becar, с учетом существующей активности ритейлеров ввод новых площадей не окажет сильного влияния на текущий уровень вакансии.
Предложение
Во 2 квартале 2017 г. ввелось 8 торговых центров совокупной площадью 89,3 тыс.кв.м (GLA) или 148,7 тыс.кв.м (GBA). Это почти в 8 раз выше показателя предыдущего квартала и на треть ниже результатов аналогичного периода 2016 г.
Более половины (59%) введенных площадей приходится на Московскую область. Площадь самого крупного введенного объекта 4Daily (г. Мытищи) составляет 25,0 тыс.кв.м (GLA). Среди якорных арендаторов: гипермаркет «Мираторг», семейный парк Zamania, фитнес-клуб OHANA, «Эконом Универмаг №1». В целом за I полугодие ввелось 100,6 тыс.кв.м (GLA), что составляет около 30% планируемого годового объема ввода.
В 3 кв. 2017 г. объём ввода может составить 166 тыс.кв.м (GLA), из которых 72% площадей придётся на ТРЦ Vegas Кунцево.
Наметилась тенденция к реконструкции и обновлению существующих ТЦ. Так, во 2 кв. 2017 г. заявлено о реконструкции ТЦ «Пятая Авеню», завершении коммерческой модернизации ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и модернизации торгового пространства ТРК «Атриум».
Основной объём (67% от GLA) заявленных во 2 кв. 2017 г. новых торговых объектов приходится на Московскую область.
Спрос
Второй квартал подряд снижается средний уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы. На конец 2 кв. 2017 г уровень вакансии составил 10,4%, снизившись на 1,6 п.п. (или 13,3%) относительно предыдущего отчётного периода.
Всего за I полугодие 2017 г. уровень вакансии сократился на 2,1 п.п. (или 16,8%).
Среди крупных сделок в отчетном периоде – аренда 5 тыс.кв.м на 3-х этажах ТДЦ «Галерея Актёр» под флагманский магазин H&M в Москве; размещение гастромаркета Ginza Project (бутики быстрого обслуживания, кафе и рестораны, розничные точки продаж продуктов) на площади 3,9 тыс.кв.м в ТРЦ «Пятая Авеню»; аренда 1,8 тыс.кв.м флагманским магазином сети цифровой и бытовой техники DNS в ТРЦ «Мозаика», а также аренда британской сетью магазинов игрушек Hamleys 1,7 тыс.кв.м площадей в ТРЦ Columbus.
Также следует отметить сделку по приобретению компанией «Ашан» 2 тыс.кв.м площадей в строящемся ТК «Парк» (Сергиев-Посад).
Из других крупных открытий отчетного периода (площадь более 1 тыс.кв.м) в торговых центрах Москвы: фитнес-центр Come On Gym в ТЦ «Авиапарк» (4 тыс.кв.м); сеть «Спортмастер» в ТРЦ «Мозаика» (3 тыс. кв.м.); магазин одежды для всей семьи KIABI – в ТЦ «МЕГА Белая Дача» (2,5 тыс.кв.м); самый большой РИВ ГОШ в Москве – в ТЦ «МЕГА Химки» (1,4 тыс.кв.м); обновлённый магазин Gloria Jeans – в ТРК MARi (1,4 тыс.кв.м); Familia – в ТРК Columbus (1,3 тыс.кв.м); пятый магазин в Москве Lefties (одежда) – в ТРЦ «Океания» (1,2 тыс.кв.м); Mango в ТК «Мозаика» (1,0 тыс.кв.м).
Во 2 кв. 2017 г. московский рынок пополнился такими новыми международными брендами, как: моностор Koton Jeans (ТРЦ «Капитолий); международная сеть по разработке и поставке световых решений EGLO (ТК «Рига Молл»); итальянский гастрономический центр Eataly (ТГК «Киевский»).
Также на московский рынок выходит петербургская DIY-сеть «Максидом» – под свой гипермаркет она приобрела участок на Каширском шоссе, запуск объекта планируется на 2019 г.
Кроме того, на российский рынок вернулся итальянский производитель сумок и аксессуаров Mandarina Duck (ТЦ «Метрополис»). Объявлено о возвращении американского бренда Coach (люксовые сумки и аксессуары).
Коммерческие условия
Во 2 кв. 2017 г. изменения длины ценового предложения для операторов торговой галереи и якорных арендаторов не отмечается.
При этом средняя запрашиваемая арендная ставка в обеих категориях показала рост в пределах 5,0-5,5%:
Для операторов торговой галереи – на 5,1% - до 39,2 тыс.руб./кв.м/год. При этом ставка за I полугодие (к концу 2016 г.) изменилась всего на 0,8%.
Для якорных арендаторов – на 5,4% - до 13,6 тыс.руб./кв.м/год. Данное изменение актуально и для I полугодия.
Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar: «2 квартал 2017 года ознаменовался обновлением существующих торговых центров, как в технической части, так и в части концепции и пула арендаторов. В то же время на рынке наблюдается явное снижение ввода крупных качественных торговых центров. До конца года мы прогнозируем ввод на уровне 330-380 тыс.кв.м (GLA), что на 30-40% ниже показателей прошлого года. Важная новость, которая может повлиять на планы по новому строительству ТЦ – законопроект, согласно которому торговые объекты площадью свыше 10,0 тыс.кв.м будут обязаны строить и эксплуатировать дорожные съезды на федеральные трассы за свой счёт».
Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar (входит в BECAR Asset Management Group): http://naibecar.com/research/