Опыт доходных домов - из Германии

Доходный дом (Mehrfamilienhaus, MFH) — это жилое здание на несколько квартир, предназначенных для сдачи в долгосрочную аренду (от полугода до десятков лет). В отличие от апарт-отеля, здесь не предоставляется гостиничное обслуживание. Чаще всего зданием владеет один собственник, но иногда дом может принадлежать нескольким физическим или юридическим лицам.

Управлять доходным домом можно самостоятельно или через специальную компанию. В Германии есть фирмы, которые работают именно с такой недвижимостью,— например, Moll & Moll.

У инвестиций в доходные дома Германии много плюсов:

стабильный экономический рост; Германская экономика — сильнейшая в Европе;
сильный спрос на аренду: 57 % немцев предпочитают снимать квартиры, а не покупать;
большой выбор доходных домов: на них приходится около 30 % всего жилья;
разработанное законодательство: отношения между собственником и квартиросъемщиками четко регулируются;
стабильные доходы: немцы арендуют одно и то же жилье в среднем по 12 лет;
интенсивный рост арендных ставок, опережающий темпы роста инфляции;
высокая заполняемость арендаторами (90–100 %).
Оптом или в розницу?
Существует три способа инвестирования в жилую недвижимость Германии: можно купить одну или несколько квартир для сдачи в аренду, приобрести один или несколько доходных домов или стать владельцем пая в фонде недвижимости, который инвестирует в доходные дома.

Если нет разницы в размере вкладываемого капитала, инвесторы чаще всего делают выбор между доходным домом и пакетом квартир, исходя из местоположения и доходности недвижимости.

«Если объект находится в хорошем месте, и доходность небольшая, то лучше покупать целый дом, если бюджет маленький, доходность высокая и большие риски, то выгоднее приобретать отдельные квартиры. В случае рисков одну или две квартиры можно будет быстрее продать, чем целый доходный дом»,— говорит Михаил Эпштейн, специалист по рынку недвижимости компании EpStein Immobilien.

Например, в центре Дюссельдорфа, где доходность составляет 4–5 %, мало иммигрантов, и среди населения преобладают немцы, выгоднее покупать целые дома, а не отдельные квартиры. Если же покупка планируется в Вуппертале, Дортмунде, Дуйсбурге или Эссене, то из-за большой доходности и невысокой ликвидности местных домов лучше приобретать квартиры. В городах, где многочисленны иммигранты, у собственников доходных домов есть дополнительный риск: если в здании селятся беженцы из стран третьего мира, то, как правило, остальные жильцы съезжают, и владелец теряет арендаторов.

Выбор объекта также зависит от желаний инвестора. «Если инвестор хочет обезопасить свои сбережения, то нужно покупать дома с небольшой доходностью в ликвидных местах. Если человек хочет быстро заработать, продать и вернуть вложенные деньги, то можно приобрести одну или несколько квартир в не очень ликвидных местах, зато с большой доходностью»,— говорит Михаил Эпштейн.

«Для пассивной инвестиции, когда инвесторы думают о сохранении капитала с минимальными временными затратами на управление своим активом, мы рекомендуем покупку жилых квартир для сдачи в аренду,—говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.— По сравнению с доходными домами доходность квартир немногим меньше, а время, необходимое на управление, существенно уменьшается. При этом ликвидность отдельно взятых квартир выше, в нужный момент продать их будет легче».

По словам Александра Ордената, менеджера по продажам компании EpStein Immobilien, доходный дом можно продать как один объект или разделить его на квартиры. В последнем случае собственнику придется понести немалые расходы на нотариуса и оценщиков, зато стоимость квадратного метра в отдельных квартирах зачастую выше, чем в целом здании. Кроме того, по немецким законам, арендаторы имеют право выкупить снимаемую квартиру, если в поземельной книге она числится отдельным объектом, а в неразделенном доходном доме выкуп невозможен.

Многим инвесторам будут интересны новые доходные дома: на такие объекты дается пятилетняя гарантия от застройщика. Это значит, что в течение этого срока можно будет исправлять строительные дефекты (если они будут) за счет компании, которая возвела здание. Среди покупателей востребованы не только целые строящиеся дома, но и пакетные предложения квартир в новостройках в центре города. Среди таких предложений — апартаменты в берлинском комплексе с доходностью 4,5 %.

Рынок доходных домов на подъеме
В последнее время количество инвесторов на рынке Германии увеличивается. Как правило, частные лица покупают объекты стоимостью до 2,5 млн евро, в то время как большинство организаций выбирают здания дороже 5 млн евро. По данным CBRE, в 2013 году общий объем инвестиций в доходные дома Германии составил 13,8 млрд евро, что на 23 % больше, чем в 2012 (данные относятся к портфельным инвестициям, включающим более 50 квартир). Это лучший результат с начала кризиса: в 2013 было инвестировано больше, чем с 2009 по 2011 годы вместе взятые. По прогнозам, в 2014 году объем инвестиций снова превысит 10 млрд евро. На рынке преобладают местные инвесторы — их доля составляет около 80 %, однако иностранцы тоже активны.

За последние несколько лет стоимость доходных домов значительно выросла. Например, если в 2010 году такие объекты в Берлине продавались за 1 000 – 1 300 евро/м², то в 2012 — за 1 035 – 2 850 евро/м².

Цены зависят от расположения объекта и от размера прибыли, которую он приносит. Приобретая такую недвижимость в наиболее востребованных местах, инвесторы платят сумму, в 20 раз превышающую годовой доход от аренды. В менее популярных городах цены в 11–12 раз больше годовой прибыли. Например, в 2011 году доходный дом в гамбургском районе Бармбек был продан за 1,2 млн евро — это в 18 раз больше, чем арендодатель ожидал выручить в первый год.

Стоит ли овчинка выделки?
Германия — страна не для заработков. Основные причины, по которым здесь стоит покупать недвижимость — это сохранение капитала и престиж.

Доходность складывается из двух частей — рентной доходности и прироста капитала (роста цен). Большую роль также играет местоположение и экономическое развитие города, в котором находится недвижимость. «Рентная доходность — это не главное. Например, в небольшом городе квартира за 20 тыс. евро приносит 10 % годовых, которые „съедаются“ расходами на управление и налогами, поэтому в результате доходности почти нет. В Дюссельдорфе, где доходность меньше, собственники доходных домов выигрывают за счет высокой ликвидности и удорожания недвижимости. То есть, если в этом городе перепродать дом через три года, он будет значительно дороже, чем при покупке»,— говорит Александр Орденат.

По данным CBRE, по состоянию на IV квартал 2013 средняя доходность новых домов в Германии составляет 3,7 %, вторичных объектов — 4,4 %. В зависимости от города ежегодная прибыль доходных домов варьируется от 4 до 7 %. Это значит, что если арендная плата не изменится, здание окупится только через 20 лет. Но если расценки поднимутся, то затраченная сумма вернется к инвестору раньше.

В Мюнхене, самом дорогом немецком городе по стоимости жилья, годовая прибыль не превышает 5,5 %. В некоторых случаях доходность составляет 2,0 – 2,9 %. Однако такая недвижимость пользуется у инвесторов большой популярностью, потому что в столице Баварии хороший потенциал роста цен. Например, по данным WohnungsBoerse.Net, с 2011 по 2013 годы квартиры здесь подорожали почти на треть (с 3 706 до 5210 евро/м²). Весной 2011 в Мюнхене был продан доходный дом на Максимилианштрассе. Покупателей не смутило, что цена была более чем в 30 раз больше годового дохода от аренды. «Они готовы были заплатить любые деньги за этот дом, расположенный в центре города. Такая недвижимость всегда будет в цене»,— говорит представитель CBRE Михаэль Шлаттерер.

В маленьких городах прибыль может быть выше средней. Например, по данным Engel & Völkers за 2013 год, в Дуйсбурге доходность равна 9–10 %. Однако эксперты считают, что за хорошую доходность придется платить высокими рисками. Население Дуйсбурга быстро уменьшается, потому что здесь трудно найти работу. В Южной Саксонии можно найти города, где доходность достигает 20 %, но там тоже нет перспектив. «Нет смысла инвестировать в падающие рынки, даже если в данный момент там можно получить хороший доход,— комментирует Юрген Михаэль Шик, вице-президент IVD (Ассоциации немецких компаний по операциям с недвижимостью).— Инвесторам нужна уверенность, а не эксперименты».

Повысить доходность можно, купив объект в плохом состоянии для реконструкции и последующей перепродажи. Рассказывает Георгий Качмазов: «Таким образом можно поднять доходность до 8–12 % годовых, в зависимости от рискованности объекта и его месторасположения, объема работ и компетенции инвестора. Такой процесс лучше организовывать совместно с опытной немецкой компанией, специализирующейся на подобного рода инвестициях. Tranio.Ru может порекомендовать такие компании в разных регионах Германии».

Как не ошибиться с выбором
По информации CBRE, в 2012–2013 годах наибольшим спросом среди инвесторов пользовался Берлин. Кроме того, интерес вызывали крупные города Баварии и земли́ Северный Рейн — Вестфалия, а также восточногерманские города с относительно высоким уровнем иммиграции (Дрезден, Лейпциг).

Объекты, расположенные в Восточной Германии, менее привлекательны, потому что этот регион по своему экономическому развитию, уровню занятости и среднему доходу населения существенно отстает от западных земель. Из многих восточных городов и сёл население иммигрирует на запад страны. Как следствие, уровень пустующих арендных жилых площадей в таких регионах иногда превышает 30 %. Есть регионы, где уменьшается население, и промышленность приходит в упадок, один из них — Саар. Там покупать доходную недвижимость не стоит.

Жилье в Восточной Германии дешевле, чем в Западной. В лучших районах Дрездена доходный дом можно купить за 750 – 2 000 евро/м², Лейпцига — за 470 – 1 565 евро/м². В центре Берлина такие объекты продаются за 1 035 – 2 850 евро/м². На западе страны расценки совсем другие: в Мюнхене дома стоят от 2 700 до 6 040 евро/м², в центре Дюссельдорфа цены достигают 3 140 евро/м², в центре Франкфурта — 3 700 евро/м².

Цены и прибыльность доходных домов в крупнейших городах Германии (2012–2013)Данные Engel & Völkers

Среди покупателей многоквартирных зданий наиболее популярен Берлин. Цены на аренду здесь стабильно растут. Например, в 2010 аренда стоила 8,5 – 16,0 евро/м² в месяц, в 2013 году — 12,0 – 23,0 евро/м². Однокомнатная квартира на окраине города сдается за 200 – 300 евро в месяц, апартаменты в центре — за 700 – 1 000 евро. Постоянно прибавляется население: только за первую половину 2013 года число жителей Берлина увеличилось на 19 тыс. человек.

По данным Engel & Völkers за 2012 год, Берлин лидирует по общей стоимости проданных доходных домов — 3,6 млрд евро (всего 1 502 дома). Для сравнения, в Мюнхене объем инвестиций составил чуть более 1 млрд (171 дом). Одна из причин, по которым первое место занимает Берлин, а не Мюнхен — это недостаток предложения в баварской столице.

Эксперты советуют приобретать доходные дома на самых привлекательных рынках, где аренда жилья стабильно пользуется спросом. «Как инвестор я должен задаться вопросом, будет ли доходный дом всегда приносить хорошую прибыль»,— говорит Али Арнаут, глава компании Engel & Völkers. Важно правильно выбрать не только город, но и район. Выгодно покупать доходный дом там, где экономика развивается, арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и поблизости нет крупных строек. Стоит ориентироваться на города с сильным рынком труда: там, где есть работа, есть и арендаторы, следовательно, можно быть уверенным в спросе на жилье и рентном доходе.

«Наименьшему риску подвержены инвесторы, которые вкладывают средства в такие популярные районы, какПренцлауэр-Берг в Берлине или Фалькенрид в Гамбурге. Там всегда есть спрос на аренду,— говорит Кристиан Виттке, эксперт по доходным домам из банка Berenberg.— Все говорят, что в столице много невостребованных квартир, но к престижным кварталам это давно уже не относится». В Пренцлауэр-Бергне заселены только 1,2 % единиц жилья — с точки зрения специалистов рынка, это практически ничто.

Кроме Берлина и Мюнхена, эксперты советуют обратить внимание на Гамбург, Кёльн и Дюссельдорф — в этих пяти городах доходы от аренды наиболее стабильны.

Расходы на содержание и окупаемость
Цены на доходные дома в Германии начинаются примерно от 250–300 тыс. евро. В Дрездене средняя цена продажи в 2012 году составила 582,3 тыс. евро. В Гамбурге доходные дома продаются в среднем примерно за 2 млн евро, в Мюнхене — за 2–3 млн евро, 10 % домов в городе стоят более 10 млн. В 2012 году средняя цена продажи доходных домов в Берлине составила 2,4 млн евро, достигнув пика с 1995 года.

Например, за 440 тыс. евро можно приобрести доходный дом с двумя двухкомнатными и двумя однокомнатными квартирами, расположенный недалеко от центра Штутгарта. Дополнительные расходы (услуги нотариуса, риелторов, налог на покупку) составят еще почти 50 тыс. евро. Таким образом, всего для покупки потребуется 489 544 евро.

Расчет расходов на покупку и содержание, оценка прибыли и окупаемости

Степень ответственности у собственника доходных домов выше, чем у владельца пакета доходных квартир. Главный долг арендодателя — поддержание дома в хорошем состоянии. Чтобы сэкономить на содержании, некоторые собственники устанавливают солнечные батареи и утепляют фасад. Обязанности по своевременной оплате аренды, коммунальных услуг, налогов, работы уборщиц и садовника возлагаются на съемщиков.

В некоторых случаях собственники оплачивают услуги управляющей компании (около 6 % в год от «холодной» аренды, то есть без учета налогов и расходов), услуги бухгалтера и налог на доход от аренды. Если недвижимость покупается на уже имеющееся в стране юридическое лицо, например, GmbH (общество с ограниченной ответственностью), этот налог составляет 15,825 % от рентного дохода.

В примере с доходным домом за 440 тыс. евро с учетом расходов на содержание нетто-доходность объекта составит 7,88 % годовых. Это более чем хороший результат. Чистая прибыль составит 34 672 евро в год. При таком показателе объект окупится уже через 12,7 лет. В реальности арендная плата индексируется каждые несколько лет в соответствии с инфляцией, поэтому рентный доход инвестора будет возрастать.

Немного истории
Доходные дома были еще в Древнем Риме, там они назывались инсулами. На первом этаже обычно размещались магазины и другие учреждения, а на остальных этажах — квартиры, которые сдавались в аренду.

В XIX веке такой тип недвижимости получил распространение в Европе, в том числе в Российской империи. В начале советского периода доходные дома в нашей стране были национализированы, в то время как во многих западных государствах — например, в Германии, Финляндии и Швеции — этот бизнес по-прежнемупроцветает.

В Германии доходные дома появились в конце XVIII века. Некоторые частные предприниматели стали приобретать или строить здания на 6–20 квартир специально для того, чтобы потом сдавать их внаем. Таким способом люди обеспечивали себе безбедную старость.

В базе недвижимости Tranio.Ru можно найти много доходных домов в Германии и других странах.

Автор и источник - Юлия Кожевникова, Tranio.Ru