ЦИАН - итоги апреля 2021 года на первичном рынке столичного региона

Средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке Московского региона впервые превысила 200 тысяч рублей!

 Средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке Московского региона впервые превысила 200 тысяч рублей!

Аналитики Циан подвели итоги апреля 2021 года на первичном рынке столичного региона. За три месяца до завершения программы льготного ипотечного кредитования спрос увеличивается.

Средняя стоимость кв. м впервые преодолела отметку в 200 тыс. рублей.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

I. Количество сделок за месяц в столичном регионе выросло на 6%.

За несколько месяцев до ожидаемого завершения программы льготного ипотечного кредитования спрос на первичном рынке недвижимости Московского региона продолжает рост. Количество сделок (зарегистрированных ДДУ) в регионе в апреле 2021 года составило 16,4 тыс. Относительно прошлого месяца (марта 2021 года) активность выше на 6%. Динамика в годовом выражении менее показательна – год назад сделки проходили в самоизоляции, девелоперы только перестраивали работу на дистанционный формат. Еще не действовала и льготная ипотека. В учетом «отягчающих» обстоятельств прошлого года, апрель 2021 года показал рекордный спрос. Количество сделок в регионе выросло на 83%.

Текущий спрос, несмотря на последние месяцы льготной ипотеки, все же ниже, чем активность в сентябре-декабре прошлого года, когда в среднем заключалось порядка 18 тыс. сделок.

Москва показывает лучшие результаты продаж в сравнении с областью. За месяц число сделок выросло на 7%. В Подмосковье – на 4%. Причем положительная динамика обеспечена на счет продаж в старых границах Москвы, где число ДДУ в апреле (7,2 тыс.) выросло по итогам месяца на 13%. В Новой Москве (2,4 тыс. ДДУ в апреле) падение за месяц составило 7,5%.

Динамика числа ДДУ с физлицами, Московский регион

 

Кол-во ДДУ, тыс.

Кол-во ДДУ, тыс.

Кол-во ДДУ, тыс.

Динамика за месяц

Динамика за год

апр.21

март.21

апр.20

Москва

9,6

9,0

3,7

7%

163%

Московская область

6,8

6,5

5,3

4%

28%

Московский регион

16,4

15,5

8,9

6%

83%

Источник: Аналитический центр Циан 

II. 11 из 16,4 тысяч сделок на первичном рынке – в кредит, средний срок ипотеки превысил 20 лет

По подсчетам Циан, из 16,4 тыс. сделок апреля 2021 года, 11,2 тыс. или 68% прошли с привлечением ипотеки. Доля кредитных сделок находится на высоком, но стабильном уровне. В марте 2021 года она составляла в целом по региону 67%. В феврале – 69%. Для сравнения – год назад, в локдаун, доля сделок в кредит была 59%.

В старых границах Москвы доля кредитных сделок на первичном рынке минимальная – 62%. В Новой Москве и Московской области покупатели менее платежеспособны, поэтому и доля ипотеки на первичном рынке для данных локаций - 71% и 74% соответственно.

Циан сравнил средний чек ипотечной сделки и срок кредитования в апреле 2021 года и апреле 2020 года (за месяц до старта льготной ипотеки, в локдаун). Средний срок займа сегодня превысил 20 лет, а это – максимально возможный период кредита для льготной ипотеки в большинстве банков. Несмотря на снижение ставок, срок ипотеки для заемщиков увеличивается на фоне роста цен. Наибольший прирост отмечен для ТиНАО (средняя ипотека выросла на полтора года). В «старой» Москве – это почти два года. В Подмосковье кредит стали брать больше на 2 года и 4 месяца. 

Средний срок оформленной ипотеки в апреле 2020 года и апреле 2021 года

 

Средний срок оформленной ипотеки

Разница за год

апр.20

апр.21

Москва в старых границах

18 лет 8 месяцев

20 лет 6 месяцев

1 год 10 месяцев

Новая Москва

18 лет 9 месяцев

20 лет 3 месяца

1 год 6 месяцев

Московская область

17 лет 8 месяцев

20 лет

2 года 4 месяца

Источник: Аналитический центр Циан

Средний чек ипотечной сделки также вырос за год, значительнее – для Московской области (+29%). В Новой Москве – на четверть (+26%). Наименьшее зафиксированное увеличение – в старых границах Москвы (+17%). Причем при минимальном взносе в 20% средний чек сделки как раз соответствует лимиту по льготной ипотеке (12 млн рублей). То есть и срок кредита, и сумма уже достигли в «старой» Москве максимальных лимитов.

Средний чек сделки в ипотеку в апреле 2020 года и апреле 2021 года

 

Средний чек сделки в ипотеку

Разница за год

апр.20

апр.21

Москва в старых границах

13,2

15,5

17%

Новая Москва

6,8

8,5

26%

Московская область

4,8

6,1

29%

Источник: Аналитический центр Циан

Столичные покупатели в сравнении с периодом, когда льготной ипотеки не было, берут кредиты на большие сроки и суммы.

III. Средняя стоимость кв. м на первичном рынке Московского региона впервые превысила 200 тысяч рублей

В апреле 2021 года средняя стоимость кв. м на первичном рынке Московского региона впервые преодолела отметку в 200 тыс. рублей. Это всего на 0,8% выше, чем месяц назад. В годовом выражении цены выросли на 24,9%.

В Москве средняя цена «квадрата» достигла 255 тыс. рублей (+1,3% за месяц). Относительно апреля 2020 года цены в столице выше на 24,2%.

В Московской области средняя цена кв. м (121,3 тыс. р). такая же, как и месяц назад. Однако в годовой динамике рост – 26,6%. 

Небольшое увеличение цен за месяц связано не столько с политикой девелоперов, сколько с изменением структуры предложения, а именно – выходом в продажу значительного объема корпусов со стартовыми ценами.

IV. Успеть до завершения льготной ипотеки - девелоперы выводят в продажу рекордные объемы

В апреле 2021 года застройщики вывели в продажу корпусов в два раза больше, чем в марте. На рынок Московского региона поступили в продажу 75 корпусов общей площадью 1131 тыс. кв. м. Рынок пополнился 8 новыми ЖК - шесть из них расположены в Москве (все в старых границах), 2 – в Московской области. Для сравнения – в марте 2021 года общий объем «новинок» рынка составил лишь 639 тыс. «квадратов» в 49 корпусах.

Объемы «новинок» рынка можно сравнить с показателями конца 2018 года – тогда девелоперы столичного региона выводили в продажу примерно такое же количество квадратных метров, в том числе – по причине на тот момент еще предстоящего перехода на продажу через эскроу-счета. Застройщики стремились преодолеть минимальную «планку» для продолжения строительства по старым правилам (по стадии готовности и доле проданного жилья от всего объема).

В 2021 году на девелоперскую активность оказывает влияние как завершение программы льготного ипотечного кредитования, так и минимальный за пять лет объем предложения первичного рынка, а вместе с тем – и конкуренции.

V. Объем предложения показывает минимальный рост

В начале мая 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 63 тыс. квартир и апартаментов. Это незначительно выше, чем месяцем ранее (58,4 тыс. лотов). Рост произошел за счет высокой девелоперской активности и выхода в продажу корпусов площадью в два раза больше, чем суммарная площадь стартовавших домов в прошлом месяце. Ровно год назад (апреле 2020 года) на выбор покупателей на первичном рынке было представлено 86,1 тыс. квартир. Снижение за год – на 23%.

За прошедший месяц наибольший рост объема предложения в продаже отмечен для Новой Москвы (+38%) – впервые с ноября 2018 года реализуется более 10 тыс. квартир и апартаментов. Это произошло за счет развития уже существующих проектов и выхода в них новых домов в продажу. Новых объектов в реализации не появилось.

VI. Самые продаваемые новостройки Московского региона в апреле 2021 года

Выручка девелоперов а апреле 2021 года оказалась почти в три раза (в 2,7 раз) выше, чем в апреле прошлого года, в целом по Московскому региону. Девелоперы выручили порядка 179 млрд рублей против 66 млрд год назад. В сравнении с прошлым месяцем текущая выручка выше на 7,6%, что примерно сопоставимо с ростом числа сделок (+6%).

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в апреле на первичном рынке столичного региона. Тройка лидеров – это объекты Московской области. Единственный проект-лидер, в котором средний чек сделки превысил 10 млн рублей, — это ЖК «Символ», где стоимость купленного лота в апреле 2021 года составила 17,8 млн рублей. 

Лидеры продаж в апреле 2021 года в Московском регионе*

Проект

Кол-во сделок в апреле 2021

Средний чек сделки, млн руб.

Локация

Доля рынка

Пригород Лесное

333

5,33

Московская область

2,3%

Люберецкий

295

6,95

Московская область

2,0%

Большое Путилково

261

6,78

Московская область

1,8%

Символ

217

17,83

Москва в старых границах

1,5%

Бунинские луга

212

8,01

Новая Москва

1,5%

Остафьево

197

7,17

Новая Москва

1,3%

Новые Ватутинки

190

7,01

Новая Москва

1,3%

Томилино Парк

187

5,38

Московская область

1,3%

Бутово Парк 2Б

184

5,98

Московская область

1,3%

Люблинский парк

180

8,29

Москва в старых границах

1,2%

Источник: Аналитический центр Циан

*Учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). 

«Помимо скорого завершения программы льготного ипотечного кредитования, на спрос также оказывает влияние и пересмотр ключевой ставки, которая уже отразилась на стоимости текущих кредитов, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Ведущие банки уже повысили проценты по ипотеке (как по льготным, так и стандартным программам), что форсирует принятие решения о сделке потенциальных покупателей, которые хотят взять кредит на выгодных условиях. В мае из-за длительных «каникул» мы не ждем прироста спроса. Локальный всплеск активности однозначно ожидается в конце мая-июне, который, вероятно, можно будет сравнить с осенними показателями спроса».

Автор/источник: Аналитический центр Циан, cian.ru

Жилищное строительство