Улучшение жилищных условий

Улучшение жилищных условий при альтернативной сделке купли-продажи.

В процесс приобретения недвижимости часто бывают вовлечены не две стороны (продавец и покупатель), а более. Например, может случиться так, что вы приобретаете квартиру у одного человека, а он, в свою очередь, одновременно хочет использовать полученные деньги на приобретение другой квартиры. В свою очередь, ее продавец тоже собирается на выручку купить новую недвижимость. Получается, что в сделку вовлечены 4 человека, и одна операция взаимосвязана с другой. Именно такие взаимосвязанные сделки носят название альтернативных.

Как можно понять, подобного рода операции могут быть достаточно сложны: они подразумевают гарантии оплаты. Ведь если хотя бы одно из звеньев не произведет оплату по своей части сделки, вся цепочка просто развалится. Именно поэтому довольно часто альтернативные сделки включают в себя оформление таких видов гарантий оплаты, как поручительство, промежуточный залог. Эти меры позволяют гарантировать проведение взаиморасчетов между сторонами и успешное выполнение всех связанных сделок.
Но всегда ли требуется все так усложнять? Особенно если хотя бы одна из взаимосвязанных сделок осуществляется с привлечением ипотечного кредита.

Облегчаем проведение альтернативных сделок: сейфовые ячейки

На самом деле, можно существенно упростить всю процедуру взаимосвязанных сделок, если использовать сейфовые ячейки. Они позволят заменить поручительство и промежуточный залог, сделав проведение альтернативных сделок намного проще.

Услуги по аренде ячеек предоставляются универсальными банками, работающими с физическими и юридическими лицами. В этом смысле важно выбрать банк, который в состоянии обеспечить надежность и сохранность ваших средств, размещенных в ячейке. Например, Сбербанк России предоставляет своим клиентам возможность разместить ценности в сейфы, которые расположены в хранилище банка, оснащенном современным банковским оборудованием, системой охраны и средствами противопожарной сигнализации. Сейф в Сбербанке можно арендовать на срок от 1 дня до 3 лет. Далее его можно будет продлить.

Рассмотрим, как именно сейфовые ячейки могут быть использованы при альтернативных сделках.
Допустим, есть 3 человека: Максим, Евгений и Руслан. У Максима есть немного накоплений, и он хочет с помощью ипотеки в Сбербанке РФ приобрести квартиру у Евгения. А Евгений, в свою очередь, хочет на вырученные деньги купить квартиру у Руслана. А последний на вырученные средства покупает недвижимость за рубежом и уезжает из РФ.

С помощью сейфовой ячейки все три сделки пройдут достаточно просто:
1. Максим оформляет договор аренды ячейки,
2. Максим закладывает в ячейку первоначальный взнос по ипотеке и сумму полученного ипотечного кредита.
3. Максим с Евгением заключают и регистрируют договор купли-продажи квартиры.
4. Евгений с Русланом заключают и регистрируют договор купли-продажи квартиры.
5. Руслан после регистрации всех договоров купли-продажи и регистрации ипотеки кредитуемого объекта недвижимости в силу закона в пользу банка забирает средства из сейфовой ячейки банка.

Использование сейфа абсолютно безопасно:
• все лица, указанные в договоре аренды сейфа, могут посещать сейф совместно;
• продавец допускается к сейфу только после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи объекта недвижимости (реквизиты которого указаны в договоре аренды сейфа). Если сейф арендует несколько продавцов или покупателей объекта недвижимости, то при допуске к сейфу обязательным является присутствие всех указанных продавцов и/или покупателей (в зависимости от этапа), а также их упоминание в договоре купли-продажи недвижимости.
• в случае несостоявшейся сделки покупатель сможет забрать средства в течение 7 рабочих дней, с последнего дня аренды, без дополнительной оплаты указанного срока.

Альтернативные сделки и ипотечное кредитование
Может быть и другой вариант, если, допустим, Максим покупает у Евгения квартиру за 5 млн., берет кредит на 2,5 млн. А Евгений покупает у Руслана квартиру за 10 млн., решив улучшить свои жилищные условия, используя заемные средства. Тогда в данной цепочке альтернативных сделок и Максим, и Евгений будут прибегать к ипотечному кредиту на приобретение квартиры. Причем Евгений будет использовать собственное жилье в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту на приобретение квартиры большей площади у Руслана.

С точки зрения технологии выполнения данная сделка будет не намного сложнее той, что описана выше:
1. Максим оформляет договор аренды ячейки 1,
2. Максим закладывает в ячейку первоначальный взнос по ипотеке и сумму полученного ипотечного кредита.
3. Максим с Евгением заключают и регистрируют договор купли-продажи квартиры.
4. Евгений оформляет договор аренды ячейки 2 и закладывает в нее сумму, полученную по ипотеке от банка (например, Сбербанка);
5. Евгений с Русланом заключают и регистрируют договор купли-продажи квартиры.
6. Руслан после регистрации всех договоров купли-продажи и регистрации ипотеки кредитуемого объекта недвижимости в силу закона в пользу банка забирает средства из сейфовых ячеек банка номер 1 и 2.

Как мы видим, если в рамках альтернативных сделок кто-то из участников продает квартиру дешевле, а покупает дороже, то он просто арендует ячейку и закладывает в нее разницу между покупкой и продажей. Это может быть сумма его накоплений, либо сумма, полученная в рамках ипотечного кредита, например.

Далеко не все банки с радостью работают с альтернативными сделками, где вовлечен ипотечный кредит. Сбербанк же предлагает достаточно выгодные условия тем заемщикам, которые участвуют во взаимозависимых сделках по приобретению жилой недвижимости. В частности, например, оформляя ипотечный кредит в Сбербанке, Евгений, использующий для первоначального взноса продаваемую по альтернативной сделке квартиру, сможет претендовать на пониженную ставку как для периода после регистрации ипотеки непосредственно с самого начала выплат, а это около 1,5% экономии на процентной ставке.

Так что для тех заемщиков, которые участвуют в альтернативных сделках и вносят первоначальный взнос по ипотеке своей квартирой, Сбербанк предлагает более льготные условия по процентным ставкам.

http://news.mail.ru

Яндекс.Метрика

Рынок недвижимости - про лучшие объекты и компании 2023 года!