На рынке офисной недвижимости - децентрализация! Процесс продолжает усиливаться...
Смещение деловой активности за пределы Третьего транспортного кольца становится все более очевидным. По оценке аналитиков инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet, объем офисных площадей класса B, который будет введен за пределами Третьего транспортного кольца в 2014 году, в 6 раз превышает этот показатель внутри ТТК.
Специалисты компании Est-a-Tet подсчитали, что с начала 2014 года в Москве было введено более 150 тыс. кв. м офисов категории B. При этом лишь 17% от этого объема расположено внутри Третьего транспортного кольца. Как отмечают аналитики компании, тенденция к децентрализации продолжает набирать обороты – за пределы ТТК смещается как предложение, так и спрос. Это становится еще более заметно, если учитывать предполагаемые объемы ввода офисных площадей за весь 2014 год. По предварительным оценкам, до конца текущего года в столице будет введено около 600 тыс. кв. м офисной недвижимости класса B, из которых более полумиллиона квадратных метров – это бизнес-центры, расположенные за пределами Третьего транспортного кольца. Таким образом, доля, сданных в эксплуатацию офисов в центре, в 2014 году будет менее 15%.
Что касается спроса на офисы за пределами ТТК, то в целом по рынку около 50% всех сделок по приобретению и аренде сегодня приходится на проекты, расположенные за пределами ТТК. Если же вычленить из этого объема офисы класс B, то на их долю придется почти три четверти всех заключенных контрактов.
Столь высокая активность за пределами ТТК вполне объяснима. Во-первых, большую роль играет цена. Если компании по роду своей деятельности не обязательно арендовать помещение внутри Садового кольца, то для нее гораздо целесообразнее выбрать офис за пределами Третьего кольца. Разница между средневзвешенной ставкой аренды внутри ТТК и за его пределами может составлять до 2,5 раз в зависимости от района и направления.
Как отмечают эксперты Est-a-Tet, вторым по значимости фактором при выборе офиса является транспортная доступность. Сюда относятся и бесконечные пробки в часы-пик по дороге в или из центра, и проблемы с паркингом. Причем на первый план выходит расширение зоны платной парковки. С 1 августа 2014 года городские власти начали взымать плату за стоянку личного автотранспорта на 153 улицах, расположенных между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Об этом стало известно еще в январе, поэтому с начала года переезд арендаторов за пределы ТТК существенно усилился.
«Очевидно, что тенденция к выводу офисов из центра Москвы будет только усиливаться. Если сейчас многие арендаторы стремятся переехать из-за введения платной парковки, то совсем скоро сюда может добавиться новая проблема – платный въезд в центр. О вероятности введения этой ограничительной меры в начале сентября заявлял глава департамента транспорта Москвы Максим Ликсутов. Кроме того, Министерство транспорта РФ подготовило законопроект, который разрешит российским городам самостоятельно принимать решение о введении платы за въезд в те или иные районы» – комментирует Кайдо Каарма, генеральный директор инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet.
Одним из крупнейших объектов класса B за пределами ТТК, который будет сдан в эксплуатацию до конца года, является Деловой квартал «Сириус Парк». На его долю придется около 11% от всего объема предполагаемых к сдаче в 2014 году в Москве офисов в этом сегменте. Деловой квартал удобно расположен в непосредственной близости от ТТК на пересечении Варшавского и Каширского шоссе. Это гарантирует ему удобную транспортную доступность из многих округов Москвы. Кроме вылетных трасс, автомобилисты смогут воспользоваться мало загруженной Нагатинской набережной для доступа в центр, или хордовой магистралью, позволяющей доехать почти без пробок до проспекта Андропова и Вернадского, Профсоюзной улицы, Ленинского, Мичуринского и даже Кутузовского проспекта. Есть минусы - распространение платной парковки на всю территорию Москвы внутри МКАД.
С другой стороны, многие предложения создают пространство для выбора и выбор во многих случаях оправдан.
С другой стороны, многие предложения создают пространство для выбора и выбор во многих случаях оправдан. На Куркинском шоссе - для решения любых задач бизнеса работает офисный проект Aero City - http://aero-city.com/sale/. Он, по мнению создателей, для тех компаний, которые идут к цели с максимальной скоростью. В сегодняшнее время особенно важно стремительно набрать обороты развития и решения бизнес-задача. В этом плане и местоположение и само здание Aero City являются символом маневренности и удобства. Качественная транспортная доступность - это способ жить не теряя время, преодолевать расстояния. Акценты сделаны и на сервисе - управляющая компания делает рабочий процесс максимально комфортным. Стильный дизайн и архитектура задают высокую планку - это залог усиления эффекта, позволяющий решать проблемы.
Общая площадь здания – 43 848,7 кв.м. Арендуемая площадь офисов – 30 851,1 кв.м. Площади этажей: от 845 кв.м. до 2 573 кв.м. Земельный участок 0.6 Га. 27 надземных этажей и 2 подземных этажа. Высота здания – переменная: 6-ти этажная часть - 26,56 м; 13-ти этажная часть - 48,80 м; 17-ти этажная часть - 63,20 м; 27-ми этажная часть - 98,60 м. Подземный паркинг на 197 м/м
Объект введен в эксплуатацию в 4-м квартале 2014 года.
Москва притягательна для бизнеса высокого класса. По оценке Kalinka Group, до 10% от общей площади жилых объектов можно отнести к премиальной недвижимости. Это районы, расположенные в пешей доступности от Садового кольца. Исторически часть этих районов входят в так называемый «ржавый пояс» Москвы. После реализации масштабных девелоперских проектов стоимость жилья в этих зонах вырастет в 1,5-2 раза.
«Москва исторически имеет форму эллипсиса, поэтому расположенные к западу и востоку от центра районы столицы, даже не входящие в Центральный административный округ, более приближены к центру, чем северные и южные окраины. Таким образом, транспортная доступность этих районов и их географическая близость позволяют им стать площадками для создания новых элитных проектов», - объясняет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее словам, далеко не все площадки подходят для девелопмента жилых проектов.
В числе первых площадок, которые пройдут редевелопмент, аналитики Kalinka Group выделяют промзоны заводов «ЗИЛ», «Серп и Молот», «Знамя труда». При этом в большинстве случаев речь идет о девелопменте многофункциональных проектов, включающих как жилую часть, так и элементы инфраструктуры или объекты коммерческой недвижимости. «Таким образом, покупатели жилья смогут не только жить в новом районе, но и при желании арендовать офис по соседству. Эта концепция укладывается в программу правительства Москвы по созданию рабочих мест за пределами исторического центра и способствует децентрализации деловой активности в столице», - говорит Екатерина Румянцева. Для сравнения, в настоящий момент в ЦАО сосредоточено 40% рабочих мест Москвы, при этом в нем проживает только 8% населения столицы.