Технопарки Москвы и МО: офисы и производство снова вместе!
На территории Москвы и области сегодня функционирует 26 технопарков, большая часть которых была создана на базе зданий НИИ или производственных предприятий.
При этом в столице остаются неохваченными еще примерно 270 объектов аналогичного назначения (4 млн кв. м) с точки зрения их переформатирования в технопарки. NAI Becar проанализировала текущее состояние рынка технопарков, а также оценила потенциал их развития в обозримом будущем.
Структура рынка
Общая площадь земельных участков в Москве и области, отведенных под технопарки1, составляет около 500 га, на которых расположено чуть более 1 млн кв. м недвижимости. Из них свободными остаются не более 10% площадей, что составляет порядка 90 тыс. кв. м. На текущий момент самым крупным технополисом считается «Москва» площадью более 380 тыс. кв. м.
Структура общего объема предложения в технопарках Москвы и МО по расположению (кв. м)
Как отмечают аналитики NAI Becar, очень часто технопарки Москвы создаются на территории бывших промзон, таких как Нагатино-ЗИЛ, «Серп и Молот», «Москвич» и др.
Из всех технопарков 88% созданы на базе зданий НИИ или производственных предприятий. К объектам нового строительства принадлежит только ИТ «Сколково», «Техноспарк» в г. Троицк, «Физтехпарк» в пос. Северный.
В структуре технопарков по расположению доминирует зона от ТТК до МКАД – здесь расположены 85% объектов, еще 10% расположены вне МКАД.
Технопарки, как правило, имеют несколько специализаций, основными из которых являются нанотехнологии (развиваются в 20% анализируемых технопарков), медицинские и биотехнологии, а также ядерная сфера.
В 26-ти технопарках Москвы и области на текущий момент размещено около 1 200 компаний, насчитывающих в общей сложности более 30 тыс. сотрудников.
Требования к технопаркам и их резидентамОбщая площадь территории (согласно ГОСТ-Р 56425 – 2015) технопарка должна составлять не менее 3,5 га, при этом площадь офисных, технических, производственных, административных и складских помещений, входящих в его имущественный комплекс, - не менее 5 тыс. кв. м. Московские же технопарки существенно больше по масштабам – их средняя площадь составляет 20 тыс. кв. м.
Резидентом технопарка может стать как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, деятельность которых является инновационной и соответствует специфике конкретного технопарка. Каждый объект самостоятельно применяет дополнительные критерии к резидентам. Например, чтобы стать резидентом технопарка «Сколково» в составе команды проекта должен присутствовать сотрудник/ментор/консультант, обладающий зарубежным опытом коммерциализации или разработок.
Услуги технопарковПринципиальным отличием формата технопарка от классического бизнес-центра является расширенный перечень услуг (согласно ГОСТу их около 44 видов), состав которых может меняться в зависимости от спецификации и потребностей резидентов.
Так, практически все технопарки Москвы предлагают комплекс консультационных, информационных, организационных, логистических, управленческих, типографских, сервисных и даже жилищных услуг («Сколково», «ФизТехПарк»).
Дополнительно арендаторам предоставляются помещения для проведения мероприятий (выставочные и конференц-залы, переговорные, лаборатории), паркинг, организовано общественное питание (кафе/столовая).
Например, в технополисе «Москва» в качестве дополнительной инфраструктуры резиденты могут воспользоваться услугами логистического центра, конгресс- центра, центра инжиниринга и промышленного дизайна, таможенного поста.
Коммерческие условия
Согласно проведенному NAI Becar исследованию, арендные ставки на помещения в технопарках примерно в 1,5 раза ниже, чем на офисные помещения. Так, в целом, диапазон уровня арендной ставки помещений на территории технопарка составляет 4-12 тыс. руб./кв. м/год, без учета эксплуатационных расходов. Самой дорогой площадкой для размещения является ТП «Сколково» (16,5 тыс. руб./кв. м/год).
Одним из вариантов предоставления помещений в аренду являются оборудованные рабочие места по принципу коворкинга. Средняя ставка аренды рабочего места в месяц варьируется в зависимости от объекта от 4 до 5 тыс. руб.
Преимущества технопарковПреимуществом размещения высокотехнологичных компаний на территории технопарков являются как низкие, относительно рынка, ставки аренды, льготы по налогообложению, так и наличие инфраструктуры и сопутствующих услуг.
Технопарки Москвы с подтвержденным статусом освобождены от уплаты налога на недвижимое имущество. Ставка налога на прибыль, уплачиваемого в бюджет г. Москвы, составляет 13,5% (по сравнению с основной ставкой 18%), а земельный налог и арендная ставка на землю - 0,01% от кадастровой стоимости. Статус технопарка присваивается на срок 10 лет, с ежегодным подтверждением. В числе основных критериев, предъявляемых к технопаркам, - объем инвестиций, объем прибыли, размер фонда оплаты сотрудникам, среднемесячный размер зарплат.
Компании-резиденты технопарка тоже имеют льготы по налогообложению - налог на прибыль снижен на 50% и составляет 10 %. Кроме того, применяются льготные ставки аренды и не уплачивается налог на имущество.Перспективы развития
По данным NAI Becar, общий объем НИИ и НТЦ в Москве составляет порядка 270 единиц (совокупной площадью около 4 млн кв. м). Данный показатель может быть использован как ориентир потенциальной емкости рынка с точки зрения дальнейшего переформатирования в технопарки.
По мнению Анны Данченок, директора департамента консалтинга NAI Becar, технопарки отчасти решают задачу по размещению новых рабочих мест в составе реконструируемых промышленных площадок (промзоны «Руднево», «Теплый Стан», «Воронцово», «Планерная», «Москожкомбинат»). «На территории промзоны «Октябрьское поле» на базе Курчатовского института, к примеру, планируется создать крупнейший научный технопарк Москвы. Общая площадь данных объектов составит порядка 1 млн кв. м , что позволит разместить более 30 тыс. рабочих мест. Важно то, что это произойдет не за счет девелоперов, для которых данные проекты при строительстве с нуля являются экономически необоснованными, а на базе существующих предприятий», - отмечает эксперт.
