Удорожание высотных жилых проектов в Москве сопоставимо с лондонскими показателями!
• В Лондоне отмечен бум высотного строительства, более 100 проектов получили разрешение на строительство, 25 из них находятся в разных стадиях строительства
• Каждый последующий этаж в высотных проектах Лондона стоит в среднем на 1,5% дороже предыдущего
• В Москве коэффициент удорожания находится в диапазоне 1,9-2% на этаж
В настоящее время на рынке Лондона наблюдается рост интереса к высотным жилым проектам, отмечается в отчете международной консалтинговой компании Knight Frank. Так, в столице Великобритании сегодня насчитывается более 100 проектов с высотными жилыми зданиями (выше 20 этажей), получивших разрешение на строительство: 25 высоток находятся на стадии реализации, у 78 проектов уже есть разрешение на строительство.
Такой всплеск интереса именно к высотному строительству наблюдается в Лондоне впервые, до сих пор здесь реализовались лишь отдельные многоэтажные проекты. Напротив, в Москве строительство жилых высоток происходило волнообразно. На сегодня в российской столице есть 15 новых проектов высотных жилых зданий в разной стадии готовности, две трети которых сосредоточены в ММДЦ «Москва-Сити».
Существенно изменило отношение к высотным новостройкам в Лондоне завершение в 2012 году строительства проекта The Shard - самого высокого здания в Европе и 58-го в мире по этому показателю. За это время на рынок вышли The Heron (36 этажей), а также The Tower в St George Wharf (49 этажей).
При этом изучение рентабельности высотных проектов выявило, что они наиболее доходны только там, где покупатели готовы платить высокую стартовую цену на уровне 800-1000 фунтов за кв. фут.
За последние 12 месяцев цены на участки под жилую застройку в Лондоне выросли на 20,3%, что заставило девелоперов искать способы более эффективного использования имеющихся площадок. Тем не менее, примерно 30% от общего количества проектов с жилыми высотками, получившие разрешение на строительство, сейчас находятся на разных стадиях реализации, остальные – пока на проектной стадии.
Существенной проблемой является привлечение банковского финансирования, к тому же учитывая, что структура таких проектов не предполагает пофазового ввода, при их реализации необходимы более существенные объемы предварительных продаж, что является дополнительной гарантией надежности проекта.
При строительстве высотного здания в Лондоне, расходы возрастают, в среднем, на 1,5% на каждый последующий этаж после возведения 10 этажа. Это связано как с необходимостью использования дополнительных материалов и технологий, так и с повышенными требованиями безопасности в процессе строительства и для последующего использования объекта. При этом нужно отметить, что среднее удорожание по этажам также равно 1,5% при ценообразовании для конечного потребителя. Это средний показатель, который не учитывает видовые характеристики, планировки, площади этажа.
Анализ актуального предложения на московском рынке высоток выявил, что, в среднем, каждый этаж продается на 1,9-2% дороже предыдущего. Темпы продаж и покупательский интерес к апартаментам отличаются в зависимости от вида/площади/этажа, поэтому девелопер не может равномерно распределить дополнительные затраты возникающие из-за высотности здания. Как правило, в стоимость более ликвидных апартаментов закладывается большая добавочная стоимость, нежели в апартаменты на нижних этажах или имеющих не самые удачные виды/планировки.
Для сравнения, на более низких этажах темпы прироста стоимости небольшие (до 44-47 этажа в среднем 0,8%), тогда как на верхних (после 43-47) распределение увеличения стоимости неравномерно, в секциях с хорошими видами темпы роста цены выше среднего (2,5-3,5% за этаж), в то время как в секциях с менее популярными видами увеличение стоимости составляет 1,3-2%.
Ольга Тараканова, руководитель городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank: «На московском рынке проблема проектного финансирования также актуальна. В столице Великобритании есть возможность получения банковского финансирования в международных банках по ставкам, существенно отличающимся от российских в меньшую сторону. Абсолютные объемы кредитных линий в случае высотного строительства больше, и на фоне экономических колебаний в целом и на рынке недвижимости в частности, существует более рискованная ситуация по спросу. В Москве уже есть прецеденты выброса на рынок крупных объемов квартир и апартаментов от банков, которые осуществляли проектное финансирование, а потом оказались сами в ситуации продавцов непрофильных активов. Таким образом, жесткая позиция банков ощутимо затрудняет развитие высотного строительства.
В большинстве случаев отсутствие необходимой инфраструктуры и возможностей для организации транспортной логистики, обусловленной существующей архитектурой города и ограниченной пропускной способностью дорог, делают высотки не столь привлекательными для девелоперов. Также в пределах ТТК существует ограничение на этажность зданий, а этот сегмент рассчитан на состоятельных покупателей, для которых очень часто это не основное жилье, а дополнительное, в ближайшее время всплеска спроса на жилье в высотных зданиях на московском рынке не ожидается».
Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg: «В Санкт-Петербурге можно отметить противоположный тренд. Высотные жилые здания (25 этажей) строятся преимущественно в зонах массовой жилой застройки эконом-класса, так как в историческом центре действуют жесткие ограничения по высотности. В последнее время мы отмечаем тенденцию к снижению высотности проектов, так как небольшое количество этажей ассоциируется с высоким уровнем жизни. Реализация высотных зданий возможна только на участках с отличными видовыми характеристиками, например, в районе парка 300-летия. В целом, появление жилых зданий более 25 этажей остается экзотикой для рынка Санкт-Петербурга».
KNIGHT FRANK
Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне 117 лет назад и является одним из самых крупных игроков на международном рынке недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank совместно со своим стратегическим партнером, компанией Newmark Knight Frank, насчитывает 244 офиса в 43 странах мира. В России и Украине Knight Frank предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг во всех сегментах рынка недвижимости.