Рассрочка или ипотека? Соотношение – 1 к 6!
Сейчас рассрочка как альтернатива ипотеке применяется более чем в 60% новостроек. Застройщик использует ее как дополнительный инструмент, чтобы привлечь покупателя возможностью рассчитываться частями, в том числе без процентов и переплат. Но пока в полной мере клиенты не оценили преимущества данного механизма расчетов. Согласно исследованиям RDI, около 60 % квартир приобретаются в ипотеку, 30% – без привлечения заемных средств (100% оплата) и только 10% с использованием рассрочки.
Существует устойчивая зависимость: при росте ипотечных ставок возрастает спрос на рассрочку и наоборот. В кризисные периоды на фоне повышения рядом банков процентных ставок более востребована рассрочка. Сейчас банки направили все усилия на снижение стоимости жилищных кредитов, поэтому в настоящее время можно говорить о соотношении 1:6 в пользу ипотеки.
«Наличие рассрочки – это проявление клиентоориентированности застройщика, - считает Рустам Азизов, руководитель ипотечного центра RDI. - Кроме того, она менее выгодна продавцу, чем ипотека, которая сразу приносит ему 100% средств, полагающихся по договору. Поэтому рассрочка – это скорее проявление лояльности к клиенту».
По данным аналитиков RDI, схема покупки квартир в рассрочку наиболее распространена в сегментах комфорт(34%) и эконом-класса (46%), значительно реже в рассрочку покупают элитное жилье (11%) и бизнес-класса (9%) .
Определяющим условием в пользу выбора того или иного финансового инструмента является первоначальный взнос. Средняя стоимость жилья, приобретаемого в Подмосковья и Московской области, составляет от 3,0 до 4,5 млн руб. Если покупатель имеет 30–70% от первоначальной суммы, то на помощь приходит рассрочка. В зависимости от условий того или иного застройщика период беспроцентной рассрочки в среднем 6 месяцев. Оплата остатка производится в системе равных или дифференцированных платежей. В случае, если первоначальные накопления минимальны, то выгоднее взять ипотечный кредит в банке. Кредитные организации предлагают оплату первого взноса в размере– 15–30%. Срок предоставления заемных средств – до 30 лет.
Рассрочка предполагает более короткий срок по сравнению с ипотекой, а соответственно – увеличение финансовой нагрузки для покупателя. На сегодняшний день ипотеку можно оформить под 12–12,5% годовых при первоначальном взносе в размере от 15 % от стоимости жилья и длительном сроке кредитования от 10 лет и более. Ежемесячные платежи будут достигать 40-45 тыс. рублей. Если взять беспроцентную рассрочку на подмосковную квартиру (от 3,0 до 4,5 млн руб. ), оплатив 70% от ее стоимости, то суммы ежемесячных выплат в течение полугода будут составлять 150-225 тыс. руб.
Преимуществом рассрочки является то, что не нужно проходить утомительную процедуру андеррайтинга, собирая большой пакет справок и документов, подтверждающих платежеспособность. Но и застройщик не даст возможность оформить квартиру в собственность прежде, чем будет погашен долг перед компанией.
Долг перед застройщиком может быть «растянут» на более продолжительный период времени: 1-1,5 года. Тогда рассрочка становится процентной и мало чем отличается от ипотеки. Она предоставляется на условиях – 12-14% годовых и сумма ежемесячных платежей уменьшается до 100-120 тыс. руб. в месяц.
Как правило, застройщики более лояльны к покупателям: в случаях ряда нарушений со стороны последнего, пытаются найти компромиссное решение.
Если клиент в силу временной неплатежеспособности не может внести сумму, которая положена в месяц, он обязан в письменной форме уведомить продавца, составив соответствующее заявление. Обычно на усмотрение продавца ему предоставляется отсрочка без каких-либо штрафных санкций.
Если просрочка платежа у клиента неоднократная, без объяснения причин, то наступают санкции. Так, согласно п. 5 ст. 5 ФЗ 214 «систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке». Кроме того, в п. 6 ст. 5 ФЗ 214 предусмотрена выплата неустойку (пени) застройщику за просрочку.
«Безусловно, у каждой компании свои условия кредитования и предоставлении рассрочки, но подобные программы есть у всех крупных игроков, – комментирует Александр Мазурик, заместитель коммерческого директора RDI. – Это один из механизмов, позволяющих сделать жилье доступнее. Сейчас процент квартир, приобретаемых в рассрочку низкий – всего 10%. Напомню, что в периоды кризисов, когда банки становятся пристальнее к заемщикам, доля рассрочки на рынке возрастает до 40–50%».