По-прежнему наиболее активно обсуждаемой темой является борьба регуляторов разных стран за сохранение ценовой стабильности и предотвращение образования пузырей на рынках жилья. В то время как одни страны пытаются разными способами «обуздать» рост цен, в других странах основной задачей является вывод рынка жилья из затянувшегося кризиса. Стоит отметить позицию властей Германии, крупнейшей страны еврозоны: они пока не планируют принимать меры по ограничению роста цен на жилье в крупнейших немецких городах, которые несмотря на строительный бум, по мнению экспертов, переоценены не менее чем на 20%.
В США продолжает восстанавливаться рынок жилья: количественно выданных в октябре разрешений на строительство стало рекордным с начала кризиса (с июня 2008 года). Однако на фоне улучшающихся показателей статистики рынка США регуляторы до сих пор не пришли к единому мнению относительно судьбы главных американских ипотечных компаний – Fannie Mae и Freddie Mac. Признавая, что чрезмерное участие государства в форме гарантирования исполнения обязательств по ипотечным кредитам является неэффективным, так как в случае дефолта основные потери несет именно государство, в настоящее время ведутся активные дискуссии относительно альтернативных моделей развития ипотечного рынка. Главным нерешенным на текущий момент вопросом является определение форм и механизмов государственной поддержки рынка жилья, в том числе через специализированные институты – Fannie Mae и Freddie Mac.
Из соседней с США Канады также приходят позитивные вести. Основные макроэкономические показатели, в т. ч. инфляция, находятся в пределах ранее сделанных прогнозов, в связи с чем регуляторы пока не собираются предпринимать каких-либо действий «охлаждающего» характера не смотря на достаточно высокий рост стоимости жилья и темпов кредитования домохозяйств. В то же время регуляторы внимательно отслеживают ситуацию с накоплением населением задолженности посредством анкетирования банков и готовы принять экстренные меры при необходимости. В Канаде, как и в США, был взят курс на планомерное снижение роли государства на рынке жилья, в частности, планируется сокращение государственной поддержки ипотечного страхования.
В Швейцарии правительству для сохранения ценовой стабильности на рынке жилья приходится принимать ограничительные меры. В частности, из-за высокого спроса на недвижимость (в особенности на дома в сельской местности (шале)) со стороны иностранных инвесторов была введена квота на приобретение недвижимости такими покупателями.
В Германии сейчас преобладают весьма низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, что провоцирует повышенный спрос на рынке недвижимости и, как следствие, бум в строительном секторе (за первые три квартала текущего года выдано рекордное за последние 9 лет количество разрешений на строительство). Поскольку в Германии высока доля населения, проживающего в арендном жилье (более 50% населения), то правительство заинтересовано в сохранении стабильности в данном секторе. Поскольку высокий спрос на недвижимость может спровоцировать и рост арендных платежей, то в будущем году планируется принять закон, который ограничивает рост арендной платы.
В Великобритании регулятор продолжает высказывать свою обеспокоенность ростом цен на жилье. Для «охлаждения» рынка регулятор вносит изменения в действующие государственные программы. Так, из программы Funding for Lending (финансирование для кредитования) был исключен пункт, в соответствии с которым банки могли использовать средства, полученные в рамках данной программы, на предоставление ипотечных кредитов населению (теперь в рамках данной программы можно осуществлять кредитование только малого бизнеса). Кроме того планируется повысить налог при продаже недвижимости иностранцами. С другой стороны, ранее правительство анонсировало новые программы поддержки приобретения жилья в собственность и в аренду, что, по оценкам экспертов, приведет к большему росту спроса на жилье, а не предложения нового жилья (см. аналитический отчет АИЖК № 16, октябрь 2013).
В Норвегии и во Франции, напротив, озабоченность регуляторов вызывает падение цен на жилье. И если во Франции несмотря на ожидаемое падение, недвижимость, по прогнозам, все равно останется переоцененной, то в Норвегии в результате ранее принятых регулятором мер по ужесточению стандартов ипотечного кредитования фактические темпы снижения цен оказались выше ожиданий регулятора.
Азиатские страны по-прежнему являются «горячими» точками, которые характеризуются бурным ростом. В частности, в Китае правительство проводит превентивную политику на перегретом рынке жилья. Однако в настоящее время акцент сменился от фискальных мер в сторону популяризации арендного жилья (как альтернатива приобретения в собственность).
Индонезия по примеру Китая также пытается «охладить» перегретый рынок недвижимости. По словам представителей Банка Индонезии, темпы роста ипотечного кредитования в стране выше, чем темпы роста кредитования в целом.
Таким образом, наряду с мерами, введенными год назад (при покупке жилья с помощью ипотечного кредита размер первоначального взноса должен быть не менее 30%), регулятор озвучил, что планируется увеличить размер первоначального взноса при приобретении второй недвижимости до 40%, а при покупке третьей и последующей – до 50%.
Интересно складывается ситуация в Австралии. Аналитики также идентифицируют там признаки наличия пузыря, который подогревается рекордно низкими ставками по ипотеке и повышенным спросом со стороны иностранных покупателей. Тем не менее, правительство пока не торопится вводить какие-то фискальные меры. Дело в том, что вследствие активного притока в страну мигрантов, образовался дефицит жилья. В то же время правительство полагает, что растущие цены на недвижимость будут стимулировать возведение новых объектов, что поможет ликвидировать дефицит жилого фонда.
По данным АИЖК - Мониторинг ключевых событий на зарубежных рынках жилья и ипотеки (Ноябрь 2013 года).