Элитный рынок Москвы всегда считался наиболее закрытым, не подверженным резким переменам и слабо реагирующим на внешние раздражители.
На столичном рынке элитной недвижимости расклад сил казался раз и навсегда установленным: «Золотая миля» и конкурирующие с ней – Патриаршие; «Серебряная миля» и соперничающие с ней – Арбат и Якиманка; параллель Чистые пруды – Пресня; особняком стоящее Замоскворечье. Однако последние три года показали, что даже элитный рынок способен меняться. Причем эти изменения (как географических приоритетов, так и структурной константы) весьма кардинальны и способны определить вектор развития сегмента не только в краткосрочной, но и в среднесрочной перспективе.
Упомянутые изменения обусловлены целым рядом факторов. Во-первых, осенью 2011 года было принято решение о создании охранной зоны в центре Москвы, в рамках которой будет создана сомкнутая система достопримечательных мест, а строительство новых объектов будет практически прекращено.
«В связи с этими законодательными изменениями в ближайшей перспективе во всех районах традиционно элитной застройки предложение новых объектов будет почти сведено к нулю. В этой ситуации практически единственным районом Москвы, где в ближайшие годы (2012-2013 гг.) на рынок будут выходить новые проекты, остаются Хамовники», – комментирует директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Дмитрий Кузнецов. На протяжении всего года именно в этом районе сосредоточена основная доля первичного элитного предложения - 55% (для сравнения, идущие на втором месте районы «Тверской» и «Остоженка» в совокупности дают только 22% рынка).
Ключевыми проектами, сформировавшими ценовой фон в Хамовниках, являются «Садовые кварталы» и присоединившийся к ним в ноябре ЖК Knightsbridge, который вошел в стадию открытых продаж. Рост средневзвешенной цены на новые проекты в этом районе составил с начала года около 6%. Основное изменение стоимости было связано с ростом стадии готовности, естественным вымыванием ликвидных предложений, а также колебанием курсов валют в 3 кв. 2011 г.
«Хамовники» – новый район высокобюджетной застройки, формирующийся за пределами Садового кольца, в экологически благополучном окружении Москвы-реки и зеленых массивов. Границы районы – Смоленский и Зубовский бульвары, Фрунзенская, Новодевичья, Саввинская и Ростовская набережные и Хамовнический Вал. На сегодняшний день в районе представлено 26 новостроек вторичного рынка и 5 элитных «первичных» новостроек.
Надо отметить, что «Хамовники» начинают занимать лидирующие позиции не только по объему элитного строительства, но и по уровню проектов, которые являются структурообразующими как для этого района, так и для Москвы в целом. В ближайшей перспективе ожидается выход на рынок еще трех высокобюджетных проектов, что продолжит создание нового элитного кластера. Среди заявленных проектов: ЖК «Дом на Малой Пироговке» (ул. Мал. Пироговская, д.8), ЖК «Жилой квартал на Плющихе» (ул. Погодинская, вл. 4, 1 очередь). ЖК «Жилой квартал в Хамовниках» (ул. Льва Толстого, д. 23/7). Всего, по разным районам Москвы, в перспективе планируется выход на рынок 14 объектов общей площадью около 170 тыс. кв.м.
Что касается стоимости, то в целом по рынку на сегодняшний день самой высокой средней ценной квадратного метра обладают новостройки Басманного района (28890 USD/кв.м). Однако стоит отметить, что в настоящее время в данном районе представлен всего один объект (резиденция «Чистые Пруды»), поэтому среднюю цену сложно считать объективной. Похожая ситуация – в районе «Арбат». Здесь реализуются два объекта: ЖК «Афанасьевский» (средняя цена составляет 24500 USD/кв.м) и «Клубный дом на Арбате» (средняя цена ¬– 22000 USD/кв.м).
Высокая средняя цена квадратного метра в Пресненском районе обусловлена присутствием дорогих предложений (Гранатный, 6 и Сытинский туп., 3). Средняя цена в этом районе составила 24730 USD/кв.м.
Самая высокая средняя стоимость квадратного метра в новостройках по-прежнему остается в районе «Остоженка» (28660 USD/кв.м). На втором месте – «Якиманка» (21470 USD/кв.м), за которой следует район «Таганский» (20100 USD/кв.м).
Как уже говорилось, самая низкая средняя цена элитного предложения сегодня приходится на новостройки района «Хамовники», что обусловлено большим объемом предложения, находящимся на низкой стадии готовности, в частности объектом ЖК «Садовые кварталы». В настоящий момент диапазон цен на элитное жилье района «Хамовники» составляет 8030-24200 USD/кв.м. Обе цены приходятся на предложение в ЖК «Садовые кварталы»: по цене 8030 USD/кв.м. можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью 167,7 кв.м, по цене 24200 USD/кв.м – квартиры с хорошими видовыми характеристиками на последних этажах (четырех-, пяти- и шестикомнатные квартиры площадью от 205,4-338 кв.м).
Специалисты компании Est-a-Tet ожидают в ближайшей перспективе естественный рост цен на существующие новостройки, формируемый за счет изменения стадии готовности проектов, сокращения объемов предложения на рынке в целом и инфляционных процессов. «В ближайший год рост цены – в частности, на проект «Садовые кварталы» – составит, по нашим прогнозам порядка 12-15%», – добавляет Дмитрий Кузнецов.
Свою роль в изменении расклада сил на рынке элитной недвижимости Москвы сыграли апартаменты, которые начали приобретать вес полноценного рыночного формата: в 2011 году вышел проект Clerkenwell House, в 2012-м ¬ – готовятся еще несколько, в том числе на Патриарших и в Кадашевском переулке. В объектах класса «бизнес-премиум» стал обретать популярность формат жилья «лофт» (от англ. loft – «большое, открытое помещение в бывших промышленных, производственных, складских или иных зданиях, реконструированное под жилые, административные и социально-культурные цели»). В частности, в этом стиле реализованы проекты The Loft (Духовской пер.), «Даниловская мануфактура 1867» (Варшавское ш., д. 9, Новоданиловская наб., д. 9) и др.
Еще один яркий тренд 2011 года – реализация квартир с отделкой, часто с привлечение дизайнеров-легенд. Это касается проектов ЖК Barkli Park, ЖК Barkli Virgin House, а также большинства предложений в комплексе «Москва-Сити», например, в башнях «Город столиц».
В целом на протяжении 2011 года на рынке элитной недвижимости г. Москвы сохранялась стабильная ситуация. Динамика цен на первичном рынке была положительной и составила +4% к началу года (в USD). В настоящее время средняя цена квадратного метра составляет 17 680 USD/кв.м. Относительно небольшой рост цен был обусловлен выходом большого объема новых проектов. Так, в числе самых крупных можно назвать ЖК Barkli Park, ЖК Barkli Virgin House, ЖК «На Трубецкой». Возобновились продажи в ЖК Smolensky, ЖК De Luxe и ЖК «АртХаус». А среди новых объектов класса «бизнес-премиум», вышедших на рынок в течение 2011 года, стоит отметить проект ЖК SkyHouse.
Что касается спроса, то по итогам 2011 года основная его доля была сосредоточена в сегменте предложения от 1-2 млн USD (73%). 15% приходится на диапазон 2-3,5 млн USD. На предложения стоимостью менее 1 млн долл. приходится 10% спроса. Средняя стоимость сделки составила 1 800 850 USD. На протяжении всего года спрос на большинство элитных объектов был стабильным. Также, в отличие от посткризисного периода (2009-2010 гг.), активным спросом начали пользоваться объекты, находящиеся на начальном и среднем этапе строительства, в частности ЖК «Садовые кварталы».
Справка о компании
Est-a-Tet (Эст-а-Тет) – инвестиционно-риэлторская компания, основными направлениями деятельности которой являются: брокеридж, управление продажами, консалтинг и инвестирование на рынке новостроек Москвы и Московской области. При этом специализация компании в сфере риэлтерских услуг распространяется на все сегменты новостроек – эконом, бизнес, элита. За 3 года своего существования компания Est-a-Tet добилась значительных результатов и уверенно заняла позицию в тройке лидеров в своем сегменте, реализовав более 460 000 кв. метров (7 100 квартир) за 3 года своего существования, из которых более 40% (174 000 кв.м или 2 950 квартир) было продано в этом году. За время работы компания помогла тысячам семей приобрести квартиры для собственного проживания, причем порядка 35% составили молодые семьи – покупатели в возрасте до 30 лет. Лояльность клиентов подтверждает статистика компании – более 30% покупателей составляют клиенты, обратившиеся за услугами в Est-a-Tet по рекомендации знакомых или повторно.www.estatet.ru