Вторичка в регионах не может начать расти из-за старого жилья!
Улучшение макроэкономической конъюнктуры, возобновление экономического роста, рост потребительской уверенности пока не привели к слому падающего тренда на рынке вторичной недвижимости в регионах России.
В 2017 году цены на квартиры на вторичном рынке продолжили снижаться. В отличие от Москвы, Санкт-Петербурга и их пригородов в большинстве региональных центров падают не только реальные цены сделок, но и цены экспозиции (предложения).
Средняя цена квадратного метра в 37 крупнейших региональных рынках жилья РФ (за вычетом двух столичных агломераций) в декабре 2017 года составляет 53,2 тыс. руб. Год назад она составляла 54,4 тыс. руб. (снижение год к году на 2,2%).
Цены падают в 22 городах; рост зафиксирован в 15 локациях. Сильнее всего упали цены в Волгограде (-9,5%), Тольятти (-8,9%), Калининграде (-7,2%). В двух первых случаях – это отражение долгосрочного падающего тренда на указанных рынках в связи с более острым прохождением кризиса в них; в Калининграде снижение цен выглядит заметнее из-за эффекта высокой базы зимы 2016 года. Заметное падение цен на вторичном рынке отмечается для большинства центров субъектов, граничащих с Московским регионом. На 6,6% снизились цены в Рязани, на 5,4% в Твери, на 5,3% в Туле, на 2,5% в Ярославле. Города «столичного пограничья» попадают в зону влияния московского рынка жилья, в котором в прошедшем году активно росло число сделок (прежде всего, в сегменте новостроек), в том числе за счет активизации рекламных кампаний застройщиков в других регионах.
Перечень городов с растущими ценами в последние годы достаточно стабилен. Каждый год в него попадает Сочи (+5,0% в исследуемый период) за счет эффекта «олимпийского наследия» и ограничения выезда за границу части силовиков и чиновников. Другая группа локаций с дорожающей вторичкой — межрегиональные центры (Красноярск (+5,3%), Екатеринбург (+3,1%), Казань (+1,9%), а также города, привлекающие миграционный поток из северных ресурсных регионов или соседних субъектов Федерации, — Тюмень (+7,4%), Томск (+6,7%), Ставрополь (+4,0%), Краснодар (+2,7%). Положительную динамику вновь показал рынок вторичной недвижимости в Симферополе (+2,3%).
Табл. 1. Динамика средней цены квадратного метра в 2017/2016 гг. на вторичном рынке по крупнейшим региональным центрам РФ.
Город |
дек.16 |
дек.17 |
Изменение цены кв. метра (декабрь 2017/декабрь 2016) |
Волгоград |
51 865 |
46 927 |
-9,5% |
Тольятти |
43 678 |
39 797 |
-8,9% |
Калининград |
58 041 |
53 857 |
-7,2% |
Рязань |
44 349 |
41 463 |
-6,5% |
Оренбург |
45 644 |
42 949 |
-5,9% |
Тверь |
50 935 |
48 199 |
-5,4% |
Ростов-на-Дону |
64 450 |
61 005 |
-5,3% |
Тула |
59 010 |
55 886 |
-5,3% |
Нижний Новгород |
65 754 |
62 487 |
-5,0% |
Киров |
44 398 |
42 327 |
-4,7% |
Омск |
47 289 |
45 292 |
-4,2% |
Пермь |
53 318 |
51 690 |
-3,1% |
Липецк |
44 876 |
43 596 |
-2,9% |
Воронеж |
46 485 |
45 246 |
-2,7% |
Саратов |
42 338 |
41 212 |
-2,7% |
Ярославль |
50 917 |
49 646 |
-2,5% |
Калуга |
59 961 |
58 533 |
-2,4% |
Ижевск |
46 106 |
45 069 |
-2,2% |
Самара |
60 279 |
59 331 |
-1,6% |
Чебоксары |
47 108 |
46 592 |
-1,1% |
Новокузнецк |
36 571 |
36 191 |
-1,0% |
Новосибирск |
63 779 |
63 511 |
-0,4% |
Владимир |
49 881 |
49 884 |
0,0% |
Казань |
67 592 |
68 885 |
1,9% |
Челябинск |
40 541 |
41 329 |
1,9% |
Симферополь |
69 388 |
70 981 |
2,3% |
Иваново |
44 376 |
45 568 |
2,7% |
Краснодар |
52 149 |
53 582 |
2,7% |
Екатеринбург |
68 562 |
70 706 |
3,1% |
Барнаул |
45 229 |
46 648 |
3,1% |
Уфа |
62 288 |
64 483 |
3,5% |
Ставрополь |
38 483 |
40 020 |
4,0% |
Кемерово |
45 495 |
47 506 |
4,4% |
Сочи |
101 877 |
106 944 |
5,0% |
Красноярск |
51 200 |
53 901 |
5,3% |
Томск |
50 711 |
54 123 |
6,7% |
Тюмень |
55 380 |
59 494 |
7,4% |
Все города |
54 401 |
53 201 |
-2,2% |
Источник: данные ЦИАН
Продолжение падающего тренда на вторичке в регионах обусловлено, прежде всего, предложениями в менее качественном жилом фоне. В выделенной группе региональных центров в 2017 году дешевеют, прежде всего, панельные и блочные дома советского периода постройки, тогда как цены в зданиях, построенных в 1990-2000-е гг., возобновили рост.
Средняя цена квадратного метра в домах, построенных в 2000-2014 гг. (недавно сданные новостройки исключены из рассмотрения), составляет 56,8 тыс. руб. Она выросла на 4,0% за последние 12 месяцев, тогда как в остальных возрастных группах домов отмечается падение или около нулевая динамика.
Монолитные дома (+6% в 2017 году) дорожают быстрее, чем кирпичные (+1%) на фоне заметного падения средней цены в панельных (-5%) и блочных (-9%) домах.
Табл. 2. Динамика средней цены квадратного метра в 2017/2016 гг. на вторичном рынке в зависимости от года постройки здания.
Год постройки |
дек.16 |
дек.17 |
Изменение цены кв. метра (декабрь 2017/декабрь 2016) |
Ранее 1955 |
56424 |
54574 |
-3,3% |
1955-1969 |
52414 |
50831 |
-3,0% |
1970-1984 |
50846 |
50500 |
-0,7% |
1985-1999 |
51851 |
52003 |
0,3% |
2000-2014 |
54616 |
56824 |
4,0% |
Источник: расчеты ЦИАН
Табл. 3. Динамика средней цены квадратного метра в 2017/2016 гг. на вторичном рынке в зависимости от материала стен.
Тип стен |
дек.16 |
дек.17 |
Изменение цены кв. метра (декабрь 2017/декабрь 2016) |
Блочные |
48857 |
44293 |
-9% |
Кирпичные |
54700 |
55246 |
1% |
Монолитные |
49685 |
52591 |
6% |
Панельные |
49694 |
46981 |
-5% |
Источник: расчеты ЦИАН
Описанная выше разнонаправленная динамика цен по категориям домов отражается две тенденции:
-
Вторичный рынок жилья в регионах пытается восстанавливаться за счет своих верхних сегментов. Доходы в частном секторе восстанавливаются активнее, чем в госсекторе, где достижение докризисных уровней в их реальном выражении придется лишь на 2020-е гг.
-
Привлекательность квартир в жилом фонде советского периода постройки снижается. Это связано уже не только с физическим, но и с моральным устареванием недвижимости в них. Растет качество продукта в новостройках (даже в сегментах «эконом-плюс» и «комфорт») и на их фоне советские дома и дворы выглядят непривлекательными по соотношению «цена/качество», что вынуждает владельцев квартир в них снижать цены.
Автор/источник: ЦИАН (https://www.cian.ru/)
11% предложений в новостройках - рядом со стадионами
Растущего спроса на всех может не хватить!
ЦИАН: Торг на вторичном рынке становится важнее заявленных цен
Где самая большая разница в цене между дешевыми и дорогими «однушками»?