Главный тренд на рынке офисной недвижимости - пополнение качественных предложений.
О том что происходит на рынке офисной недвижимости и каковы итоги 2013 года - Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости, Knight Frank St. Petersburg:
«Одним из главных трендов уходящего года стало пополнение рынка офисной недвижимости новым действительно качественным предложением, которое предоставляет арендаторам большой выбор.
Укрепившейся тенденций 2013 г. следует назвать то, что для компаний, рассматривающих переезд в другой офис, все большее значение приобретают затраты на обустройство нового помещения. И, по нашему мнению, в текущем году в условиях возрастающей конкуренции наиболее успешными с точки зрения заполняемости будут проекты, которые смогут предоставить клиентам помещения с отделкой, причем с учетом индивидуальных особенностей каждой компании.
Ставки аренды в рублёвом исчислении в прошедшем году показали плавный рост. Скорее всего, такая тенденция продолжится и в будущем, хотя несомненно, что при прогнозировании стоит учитывать ослабление курса рубля и дороговизну финансирования проектов коммерческой недвижимости. В будущем году мы ожидаем переезда ряда крупных компаний, которые, пользуясь благоприятной для арендаторов ситуацией, смогут перенести свои офисы в более комфортные и качественные здания».
Основные выводы
Совокупная арендуемая площадь качественных офисных площадей превысила показатель в 2 млн м².
Рынок офисной недвижимости за 2013 г пополнился 247 тыс. м² качественных офисных площадей. Приростновогопредложениясоставил 15%.
Наблюдалось замедление темпов поглощения. За 2013 г. объем поглощения составил 109 тыс. м², что на 62% меньше показателя предыдущего года.
Отмечается тенденция увеличения доли вакантных площадей в бизнес-центрах класса А. вырос на 15,6 п.п. и по итогам года составил 22,4%.
Произошло небольшое увеличение доли вакантных площадей в бизнес-центрах класса В. По итогам 2013 г. показатель составил 7,5%.
За прошедший год средняя ставка аренды на офисные объекты класса А в долларовом эквиваленте увеличилась вследствие изменения курса валют.
В результате поглощения ликвидного предложения в центральных районах города произошло снижение средней ставки аренды на офисные объекты класса В.
Ключевые события
В минувшем году состоялся ввод в эксплуатацию знаковых для города проектов: 2 корпусов административно-делового квартала «Невская Ратуша», небоскреба LeaderTower, проектов девелоперской компании «РенейссансДевелопмент» – «Ренейссанс Правда» и «Ренейссанс Премиум», 2-й очереди бизнес-центра TechnopolisPulkovo, нового бизнес-центра сети «Сенатор» (Профессора Попова ул., 37), офисного центра «Золотая Долина».
Совершены несколько крупных сделок на рынке аренды. Активно проявили себя компании, занятые в сфере IT и телекоммуникаций, строительства, а также нефтегазового сектора. Так, например, компания Luxoft арендовала 5 тыс. м2 в бизнес-центре «Зима», а компания «ЛОЭСК» взяла в аренду полностью офисное здание – 3,9 тыс. м2 (бизнес-центр на Песочной наб., 42).
Стало известно о крупных инвестиционных сделках на офисном рынке: компания FORTGROUP приобрела 5 офисных центров у компании «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад». ИФХ «Империя» приобрел здание Фрунзенского универмага, которое будет реконструировано под бизнес-центр класса А.
Предложение
По итогам IV квартала 2013 г. суммарная арендуемая площадь качественных офисных площадей превысила показатель в 2 млн м².Одно из главных событий на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга прошедшего года – ввод в эксплуатацию большого числа качественных офисных площадей – 247 тыс. м². Прирост нового предложения за год составил 15%. Географически максимальный прирост нового предложения произошел в деловом районе «Московский проспект» – 40% нового предложения. Необходимо также отметить тенденцию увеличения объема офисных центров класса А: за минувший год 72% нового предложения пришлось именно на него.
Лидером по объему качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге по состоянию на конец IV квартала 2013 г является деловой район «Московский проспект». Данный факт связан главным образом с тем, что большая часть нового предложения в 2013 г. была введена в эксплуатацию именно здесь. Далее следует деловой район «Центральный-2», в котором объем качественных офисных площадей всего на 1% меньше.
Спрос
В течение года наблюдалась тенденция увеличения доли вакантных площадей в сегменте бизнес-центров класса А. Показатель в данном сегменте в сравнении с IV кварталом 2012 г. увеличился на 15,6 п.п. и по данным на конец 2013 г. составил 22%. Такая динамика связана с выходом на рынок новых объектов с невысокой заполняемостью. В сегменте офисных центров класса В данная тенденция прослеживается не так явно, увеличение доли вакантных площадей с конца IV квартала 2012 г составило всего 1,7 п.п. Показатель по данным на конец IV квартала 2013 г. равен 7,5%.
Стоит отметить снижение темпов поглощения на рынке качественной офисной недвижимости. За 2013 г. рынком было поглощено 109 тыс. м². В сравнении с 2012 г. показатель снизился на 62%. Самым популярным деловым районом за истекший год оказался «Московский проспект»: за год в данном деловом районе было поглощено порядка 50% всех реализованных на рынке аренды качественных офисных площадей.
Для посетителей и для машин очень важно, чтобы ландшафтная часть проектов такого уровня имела правильные и удобные газонные и бордюрные ограждения. Конечно, газонные ограждения в черте Санкт-Петербурга выполняют другую роль - для декоративного ландшафта, зонирования пространства и отделения пешеходной зоны от газонов и лужаек. Если говорить о традиционных газонных элеменах для ограждения, то они выполняются из профильной трубы прямоугольного сечения и металлического прута или профнастила. В раму прямоугольного типа привариваются детали орнамента. Они заранее изготовлены на гибочных машинах по выбранным шаблонам. Детали, из которых состоит оградка имеют типовые параметры. Компании готовы предложить изготовление газонных, садовых и клумбовых ограждений в комплекте с опорными столбами.
Самыми активными арендаторами в 2013 г. были компании, занятые в сфере нефтегазового сектора. На их долю пришлось 18% всех сделок. Далее за ними следуют компании, занятые в сфере IT и телекоммуникаций, на третьем месте находятся строительные компании. Несмотря на замедление темпов поглощения, на рынке аренды состоялись крупные сделки. Это, во-первых, аренда одной компанией – энергетической компанией «ЛОЭСК» – целого здания площадью 3,9 тыс. м² . Офисное здание класса А расположено по адресу Песочная наб., 42. Также IT компания Luxoft арендовала 5 тыс. м² в бизнес-центре «Осень», логистическая компания «Модуль» арендовала 5 тыс. м² в бизнес-центре «Санкт-Петербург Плаза». Кроме того, было заключено несколько сделок площадью более 3 тыс. м² с компаниями нефтегазового сектора в качественных современных бизнес-центрах города.
Коммерческие условия
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в функционирующих бизнес-центрах класса A на конец IV квартала 2013 г. составила 499 $/м2/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В – 347 $/м2/год (включая операционные расходы и не включая НДС). В течение года наблюдалась тенденция увеличения средней запрашиваемой ставки аренды в офисных центрах класса А в рублевом эквиваленте. В сравнении с показателем IV квартала 2012 г. средняя ставка аренды возросла на 7% в рублевом исчислении, в долларовом эквиваленте рост составил 1%. Колебание среднего показателя главным образом связано с изменением курса валют, так как в значительной части офисных объектов класса А ставки номинируется именно в долларах. Обратная тенденция наблюдалась в сегменте офисных центров класса В: происходило плавное снижение средней запрашиваемой ставки аренды как в рублевом эквиваленте, так и в долларовом. В сравнении с показателем конца IV квартала 2012 г. снижение составило 3% и 8% соответственно.
Данная тенденция связана с преобладанием предлагаемых в аренду офисных площадей в бизнес-центрах, расположенных в периферийных районах Санкт-Петербурга, уровень ставок в которых ниже среднерыночного показателя на 5%. Также стоит отметить, что в центральной части города ликвидные помещения в бизнес-центрах класса В являются дефицитными и быстро уходят с рынка.
Следует отметить, что запрашиваемые ставки аренды в новых бизнес-центрах класса А значительно превышают те, которые заявлены в уже функционирующих объектах. Средняя запрашиваемая ставка аренды в строящихся бизнес-центрах, где началась арендная кампания, равна 578 $/м2/год (включая операционные расходы и не включая НДС). Необходимо сказать, что столь высокие ставки в новых объектах негативно сказываются на заполняемости, так как не отражают ожиданий потенциальных арендаторов.
Прогноз
Ожидается, что в 2014 г. будет введено в эксплуатацию более 290 тыс. м2 качественных офисных площадей. Продолжится активное развитие делового района «Московский проспект»: более трети заявленных площадей будет расположено в данном деловом районе Санкт-Петербурга. Высокие темпы строительства новых объектов могут повлечь за собой продолжение тенденции, начавшейся в ушедшем году, – увеличение доли вакантных площадей. К концу 2014 г. предполагается увеличение показателя на 2–3 п.п. – до 15%. Однако в условиях увеличивающейся конкуренции возможно снижение запрашиваемых арендных ставок в новых бизнес-центрах с невысокой долей заполняемости. Данный факт может положительно повлиять на темпы поглощения и заполняемость новых проектов на рынке.