Тема капитального ремонта городских многоквартирных домов сегодня уже нечасто появляется в новостном топе. Однако она по-прежнему волнует россиян, обеспокоенных состоянием жилого фонда, а также своих денег, поскольку финансируют капремонт собственники теперь сами. Мы обратились за разъяснениями по этим вопросам к Антону Белову, заместителю директора теплового отдела компании «Данфосс» (ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования), принимавшему непосредственное участие в процессе внедрения новых технологий в российском ЖКХ.
Антон, как вы можете прокомментировать текущую ситуацию с капитальными ремонтами? Судя по публикациям в прессе, процесс идет и работы выполняются в соответствии с утвержденными программами.
Они действительно выполняются, однако по их содержанию с каждым днем возникает все больше вопросов. Когда программы капремонта стартовали, правительство задало вектор на модернизацию ЖКХ и энергосбережение . Для этого было необходимо не просто латать дыры, но модернизировать старый жилой фонд. В большинстве случаев именно это и делалось: старое оборудование меняли на более современное, энергоэффективно е, долговечное и позволяющее обеспечить более высокий уровень комфорта для жителей многоквартирных домов. Примером тому служат программы капитального ремонта в Москве, Казани, Уфе и ряде других городов. Но в последнее время наблюдается иная картина: устаревшее оборудование, работающее уже по несколько десятков лет и давно потерявшее свою актуальность с инженерной точки зрения, часто меняют на точно такое же новое.
Это как-то связано с реорганизацией ЖКХ?
Сейчас в перечень работ часто попадают только те, которые предусмотрены первоначальным проектом здания и действующими на момент его постройки нормативами. Это происходит с тех пор, как функции по сбору средств на капитальный ремонт и по его планированию передали специализированн ым региональным операторам. С одной стороны, перспектива создать реальный постоянный и внебюджетный источник финансирования капремонта наконец-то появилась. С другой — ответственные за его проведение лица не допускают изменений первоначальных в проектах.
Можете привести конкретные примеры из своей области?
Конечно. Вместо установки в зданиях современных тепловых пунктов и автоматизированн ых узлов управления (АУУ) с погодозависимым регулированием вновь монтируются примитивные элеваторные узлы смешения. Это делается даже несмотря на то, что существуют специально разработанные проектные решения по модернизации тепловых узлов для многих серий типовых зданий советского и постсоветского периода. В частности, такие альбомы типовых решений разработал и успешно внедрял ведущий отраслевой институт «МосжилНИИпроект ». Они были выполнены в соответствии с особенностями проектов зданий, с учетом всех нюансов, вплоть до габаритов монтажных проемов в подвалах, и существенно облегчали труд проектировщиков и монтажников. Например, в Москве эти решения использовались массово, АУУ были смонтированы в тысячах многоквартирных зданий. Казалось бы, споры о мнимых достоинствах гидроэлеваторов давно в прошлом, однако мы наблюдаем, как эти «динозавры» инженерной мысли возвращаются в дома.
Все так же для приготовления горячей воды используются громоздкие кожухотрубные теплообменники.
Вместо балансировки систем отопления с использованием автоматических или ручных балансировочных клапанов по-прежнему применяются шайбы.
На отопительных приборах в квартирах в ходе капремонта не устанавливаются автоматические радиаторные терморегуляторы. Поквартирный учет тепла, который наконец-то начал становиться нормой в новом строительстве, по-прежнему отсутствует в районах старой застройки, и перспективы его туманны.
Существуют какие-то разумные объяснения отказу от использования энергоэффективны х технологий?
Разумных объяснений, на мой взгляд, не существует. Есть привычные объяснения (в стиле «нет денег»), или отговорки, что поскольку капитальный ремонт проводится без разработки проекта, «по существующей схеме», то Градостроительны й кодекс, якобы, позволяет только заменить отслужившее свой век оборудование на точно такое же. Что же касается каких-либо изменений в инженерных системах здания, то все это подпадает под определение «реконструкция» и формально не относится к капитальному ремонту.
Но как же быть с новым законодательство м? Весь закон «Об энергосбережении » и другие акты регламентируют использование энергосберегающи х технологий как в новом строительстве, так и при проведении капремонта.
Совершенно верно! 261-й федеральный закон и сложившийся корпус строительного законодательства (СП, СНиПы, Технические регламенты и т.п.) однозначно предписывают применять современное энергосберегающе е оборудование: как при новом строительстве, так и при проведении капитального ремонта и реконструкции существующего жилого фонда.
Например, согласно п. 1 статьи 11 261-го ФЗ, одним из основных целевых показателей энергоэффективно сти здания являются удельные величины расходов энергоресурсов, снизить которые без внедрения энергосберегающе го оборудования совершенно невозможно. Таким образом, просматривается четкое направление движения: хочешь исполнить 261-й закон — системно и комплексно устанавливай современное инженерное оборудование. И тут ссылки на какие-то несоответствия в законодательстве , на мой взгляд, неуместны.
Непонятно получается. Еще совсем недавно модернизация в рамках капремонта проводилась, более того, об этом говорили как о достижении, прорыве, закономерном итоге работы. Теперь то же самое вызывает опасения. Почему?
Раньше за капремонтом стояли конкретные ведомства: «Фонд содействия реформированию ЖКХ», муниципалитеты, органы местного самоуправления. Они верно трактовали понятие «капитальный ремонт» и определяли состав работ. Например, в Москве действовала целевая программа «Ответственным собственникам — отремонтированны й дом». Часто за ходом реформы осуществляли персональный контроль первые лица регионов и городов, была заинтересованнос ть в конечном результате капитального ремонта, все делалось так, чтобы жильцы в итоге получили новое, комфортное жилье, а город или регион получил экономию энергоресурсов. Сейчас, из-за реформирования механизмов проведения и создания фондов капитального ремонта, возникла некоторая пауза, а подчас и неразбериха, которой кое-где пользуются отдельные нерадивые управленцы. Хотя на самом деле не все так страшно: некоторый оптимизм внушает то обстоятельство, что, по большому счету, массовые капитальные ремонты, проводимые в соответствии с новым регламентом, еще не идут, а к моменту их начала ситуация прояснится и все войдет в нормальную колею.
Что в этой ситуации можно посоветовать собственникам жилья? Сегодня многие хотели бы улучшить свои жилищные условия путем капитального ремонта, тем более что оплачивают его люди теперь из собственного кармана. Да и сокращение коммунальных платежей за счет экономии тепла и других коммунальных ресурсов — актуальный вопрос в сложных экономических условиях.
– Рекомендации те же самые, что и раньше. Если вы хотите управлять своим домом, своей собственностью, самостоятельно принимать решения, то нужно занимать активную позицию: учиться быть ответственным собственником, понимать, как работают инженерные системы здания и какими путями можно их модернизировать. Такая учеба для жильцов и представителей ТСЖ и ЖСК совершенно необходима, иначе есть большой риск, что собранные с людей немалые средства опять пойдут неизвестно на что.
В частности, ни для кого не секрет, что существует два способа откладывать деньги на капитальный ремонт. Первый — это отдавать их в управление региональному оператору. Но тогда выбирать, что и как ремонтировать, можно только из утвержденного перечня работ.
Второй — это аккумулировать средства на специальном счете, которым собственники вправе распоряжаться хоть и целевым образом, но самостоятельно. Проще всего в этом отношении ТСЖ и ЖСК, у которых уже есть собственное правление и юридическое лицо. Однако и для домов, находящихся в управлении у эксплуатирующих организаций, это также возможно.
Расскажите об этом более подробно.
Если накопление средств и проведение капремонта собственники поручают региональному оператору, то состав программы капитального ремонта и любые изменения в ней также находятся в его компетенции. Причем изменения вносятся автоматически, без участия собственников. Просто перед началом ремонта региональный оператор представляет им предложения о составе и сроках проведения работ, которые собственники обязаны рассмотреть и принять на общем собрании. Если этого не сделать, то решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления.
Если же собственники решили формировать фонд капремонта на специальном счете, то они сами, на общем собрании, принимают решение о составе необходимых работ. Единственное условие: этот состав должен быть не меньше, чем предусмотрено региональной программой капитального ремонта. Расширение перечня работ возможно, как и увеличение объема их финансирования.
Таким образом, самоуправление делает возможной полноценную модернизацию. Собственники не только контролируют распределение своих средств, но и сами управляют этим процессом, определяя приоритетные задачи в рамках капитального ремонта. Важно понимать: только готовность принимать ответственные решения дает право на них.
По теме:
УК ремонтируют подъезды после проверок Госжилинспекции