В России принята система классификации жилья — в элитный сегмент в Новосибирске не попадает ни один жилой комплекс. У элитных жилых домов наконец появились четкие признаки. Фонд РЖС и Российская гильдия риэлторов разработали единую классификацию, в которой поделили новостройки на эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-класс. Как выяснилось, ни один новосибирский дом, называющий себя элитным, таким не является. А дома бизнес-класса скатились в «комфорт» из-за планировок и экономии на парковках. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ изучила многостраничный документ, чтобы понять, чем же все-таки дома разных классов отличаются друг от друга и почему в Новосибирске нет жилья высшего уровня.
![В России принята система классификации жилья]()
Роскошь измерили туалетами
В прошлом году в России разработали единую классификацию жилых новостроек и апробировали в 17 регионах. Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и Российская гильдия риэлторов не просто выделили 4 класса жилья, но еще и детально описали их отличительные признаки. Массовый сегмент разделили на эконом- и комфорт-классы, а сегмент жилья повышенной комфортности — на бизнес- и элит-классы.
Жилье эконом-класса отличает минималистичность во всем — типовая архитектура, дешевые материалы, низкие потолки, маленькие квартиры с кухней не более 8 кв. м, обычное благоустройство и число парковок по нормативам. Комфорт-класс на голову выше — в таком доме должно быть большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, интересные фасады), общественные зоны — с улучшенной отделкой. Окна должны быть импортными, двери металлическими, в подъезде — домофон и помещение для консьержа. Кроме того, высота потолков должна начинаться от 2,7 м, комнаты быть изолированными и более просторными, чем в «экономе»: однокомнатные — от 34 кв. м, «двушки» — от 50 кв. м, «трешки» — от 85, при этом кухня — от 8 кв. м, полагаются большие балконы и кладовки, возможны эркеры.
Наконец, ясно очертили разницу между домами бизнес-класса и элитными. Дома бизнес-класса должны иметь индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика, а вот элитные дома обязаны быть построены по проекту именитого хотя бы в пределах России архитектора и могут претендовать на статус архитектурного памятника местного значения. В таких домах обычно повышенная площадь остекления, а стекла — энергосберегающие.
В домах бизнес-класса высота потолков не может быть ниже 2,75 м. Возможно, в нем уже есть пентхаусы, большие балконы и лоджии для зимних садов. В квартирах с более чем двумя комнатами должно быть не менее двух санузлов. Самые маленькие «однешки» здесь равны по площади «двушкам» в эконом-классе, кухни в квартирах — от 12 кв. м. Дом должен быть оснащен вентиляцией и климат-контролем, батареи в квартирах — с терморегуляторами, подъезды — с высококачественной отделкой. Кроме консьержа полагается охрана и видеонаблюдение, на каждую квартиру — не менее одного машино-места.
В элитном доме высота потолков начинается от 3 м, квартир не может быть более 4 на площадке, а их площадь составлять менее 60 кв. м. В цоколе предусматриваются прачечные и гардеробные, в квартирах — кухни-столовые от 20 кв. м, свои террасы и зимние сады. Во всех квартирах в элитном доме не может быть менее двух санузлов. Отделка мест общего пользования — по эксклюзивному дизайн-проекту, на входе в дом — холл и ресепшн. Особое место уделяется безопасности и инженерии. В элитном доме — климат-контроль с чисткой воздуха и пароувлажнением, а вода проходит 5-ступенчатую систему фильтрации, учет энергоресурсов — поквартирный. Двор у жилья высшего класса с ландшафтным дизайном и малыми архитектурными формами, вход возможен только по клубным картам. Такой дом может располагаться исключительно в районах с обилием магазинов, ресторанов и прочей инфраструктуры и должен иметь живописный вид из окна.
Красивые слова
По словам главного архитектора «АкадемСтройПроект» Артура Лотарева, в Новосибирске никто из застройщиков не использует данную классификацию: «Про нее не знают ни они сами, ни потребитель, которому можно ездить по ушам, присваивая строящимся комплексам какие угодно громкие названия. До появления этой классификации мы имели: типовое, эконом, эконом плюс, стандарт, бизнес, бизнес минус, бизнес плюс, комфорт, комфорт плюс, элит, премиум, люкс, де-люкс, апарт».
Как считает владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков, проблема ранжирования жилья чаще всего связана с переоценкой продавцами собственной вторичной недвижимости, когда жилье бизнес-класса или даже «комфорт» собственники позиционируют как «элит». Отсюда устанавливаются и более высокие цены на продаваемый объект.
Главный архитектор ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» Александр Лаптяйкин говорит, что в гостиничном бизнесе обычно придерживаются классификации: «А в жилищном строительстве я практически еще не сталкивался. Так как застройщики четкие требования, в соответствии с принятой классификацией, подробно не прописывают в задании на проектирование. Видимо, застройщик еще не созрел для применения этой классификации, а их представления об элитном жилье весьма расплывчатые».
Архитектор Артур Лотарев привел в пример комплекс Green Wood, который в рекламе позиционируется как элитный, но по отсекающему признаку размера квартир попадает всего лишь в комфорт-класс. «В Новосибирске точно нет ни одного здания элитного класса, и более того, по некоторым отсекающим признакам нет жилья бизнес-класса. Например, «Рич Хаус» на ул. Коммунистическая, 34 попадает в «комфорт» из-за малого количества машино-мест, отсутствия озелененной придомовой территории. Дом на Романова, 25 — между эконом- и комфорт-классом из-за малого количества машино-мест, типового архитектурного решения и квартир маленькой площади», — перечисляет Артур Лотарев.
Архитектор добавил, что дома на Декабристов, 41 и ЖК «Олимп» на Карамзина, 53 — между эконом- и комфорт-классом из-за малого количества машиномест и квартир маленькой площади. ЖК «Седьмое небо» на Державина — комфорт-класса из-за небольших квартир и слабой архитектуры. «Конечно, такие выводы полностью переворачивают представление о состоянии нашего рынка жилья, и они должны заставить всех игроков отодвинуть в сторону понты и свое раздутое эго и начать наконец работать над повышением уровня комфорта жителей города», — считает Артур Лотарев.
Приятнее продавать элитное
В компании «Сибакадемстрой» говорят, что сегмент жилья повышенной комфортности сейчас переживает стадию формирования. «Формат таких домов только начинает зарождаться, и пока четкие требования к рынку подобной недвижимости отсутствуют, каждый застройщик понимает этот сегмент по-своему, — рассуждает директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов. — Единая классификация многоквартирных жилых новостроек может стать неким ориентиром для риэлторов и для покупателей, которые будут знать, квартиру в доме какого класса они покупают, проще говоря — за что платят деньги. Девелоперы же не имеют права опираться на эти правила, поскольку они не закреплены законодательно. Стоит добавить, что на международном уровне подобной классификации жилья нет вовсе».
Владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков сообщил, что риэлторы готовы пользоваться новым инструментом, а со временем ранжирование по данным категориям станет таким же обычным, как деление на хрущевки и «упэшки». «Для покупателей дорогих квартир, по большому счету, не важно, к какой категории относится данный объект. В большинстве случаев покупатели выбирают квартиру по набору параметров, а не по ранжированию «элит» или «бизнес», — констатирует Ангдрей Силков. — В данном случае для продавца с психологической точки зрения более важно позиционирование объекта, ведь в квартиру вложено столько «сил, времени, души», и гораздо приятнее видеть свою квартиру «элитной», а не «бизнес-классом».
Источник/автор - НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, http://realty.ngs.ru/
Елена Сафронова